OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片子(zi)公司哲(zhé)库(kù)科技，引发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募(mù)风波(bō)，如(rú)今，二(èr)级市场的影响(xiǎng)仍(réng)未(wèi)停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的(de)下跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交(jiāo)易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募(mù)拟(nǐ)新购(gòu)入基础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权(quán)益(yì)人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原始权益人相关(guān)负责人(rén)也表(biǎo)示，近期(qī)已同步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的(de)可能(néng)事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全(quán)国首批REI中国人口第一大省，中国人口第一大省排名Ts申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区(qū)国资(zī)委也高度关注。

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)表示，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT近(jìn)期(qī)市场(chǎng)波动较大，但其(qí)实不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下(xià)跌并(bìng)不会从根本上影响其内外(wài)价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的(de)事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价(jià)格小幅(fú)低开，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT跌幅一(中国人口第一大省，中国人口第一大省排名yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看(kàn)，目前上市(shì)的8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经(jīng)披露张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市场价格(gé)出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上(shàng)述(shù)人(rén)士看来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避的原因，最近几个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得(dé)到(dào)一定释(shì)放(fàng)，但是价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影(yǐng)响，不好判断价(jià)格(gé)是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很(hěn)适(shì)合(hé)稳健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园区(qū)最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流没有(yǒu)造成大的影(yǐng)响，“事件性(xìng)利空下调(diào)至得这么急、这么深(shēn)，加上前期(qī)本身园(yuán)区(qū)类资产就回(huí)调不少了(le)，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他(tā)也(yě)强调，最终(zhōng)还是落到(dào)租金收入受不(bù)受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大(dà)，估计园区会最终(zhōng)解(jiě)决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技(jì)。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲(zhé)库科(kē)技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议(yì)的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中(zhōng)披露的张江光大园项目出租(zū)率下降事项，一(yī)度(dù)二级市场价格出(chū)现回落。在随后召开的(de)业(yè)绩说明会中管理人(rén)就相关(guān)事项进行了解释说(shuō)明，市场(chǎng)信心(xīn)得到了一定提振，二级(jí)市场价格表(biǎo)现也趋(qū)于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召(zhào)开的(de)线上和(hé)线下的(de)扩募说(shuō)明会上，运营(yíng)团队表示(shì)了对(duì)张江(jiāng)光大园项目的(de)信心，预计签署(shǔ)意向书和(hé)合(hé)同谈判(pàn)中的储备租户正(zhèng)常(cháng)转化后，项目(mù)出租率将得到(dào)回(huí)升(shēng)。没想到仅过了不到三(sān)周的时(shí)间，张江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路(lù)又(yòu)迎来了新的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方的广泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人(rén)相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事(shì)发突然确实(shí)始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租户(hù)情况，相关负责(zé)人介绍(shào)说，目(mù)前储备租户还是比较(jiào)丰富的(de)，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为(wèi)实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三个月履(lǚ)约保证金(jīn)给了(le)我们一些(xiē)空间(jiān)，但本着对首批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负责的态(tài)度，我们肯(kěn)定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积(jī)在短期(qī)内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的(de)同区域(yù)的张江光大园(yuán)项目一季度(dù)末也有将近30％的空置(zhì)率，原(yuán)始权益中国人口第一大省，中国人口第一大省排名人有那(nà)么多储备租(zū)户，之前的空置率为何(hé)未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以(yǐ)市(shì)场化(huà)运营(yíng)为导向，历(lì)史运营(yíng)表(biǎo)现稳定(dìng)，租户的调(diào)租和换租(zū)都属于(yú)正常情况，而(ér)这次项目的大租户退租正好发生在市(shì)场活跃(yuè)度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下(xià)滑(huá)情况没有得到(dào)及(jí)时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这(zhè)边也作了一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和张江光大(dà)园(yuán)项目在给租(zū)户的分隔空(kōng)间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租金水平等方面也(yě)有一(yī)些差异化(huà)，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千多(duō)平的(de)大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园单(dān)层以一(yī)千平的面积为(wèi)主，还(hái)有一些独栋形态的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也会根据自身(shēn)需求(qiú)和(hé)预算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以后，新老(lǎo)资(zī)产的管(guǎn)理(lǐ)人都变成(chéng)了一家，后续我们在资源(yuán)共(gòng)享和(hé)联合营销方(fāng)面能更加充分发挥(huī)协同效应，相信可(kě)以做得更(gèng)好。”上述负责人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后谈(tán)及对(duì)于张江REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相关负责人(rén)表示，张江集团和张江高科(kē)目前在管资产约五百万(wàn)方，还(hái)有一(yī)些其他(tā)在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江(jiāng)园区产(chǎn)业(yè)空(kōng)间资产上市平(píng)台目标(biāo)的坚(jiān)实(shí)后盾(dùn)和储备资源。“我(wǒ)们非常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平(píng)台和它未来的(de)发(fā)展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩(kuò)容的第(dì)一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要(yào)解决，但是这和(hé)我们在张江(jiāng)科学城(chéng)这三十年(nián)建设发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有信心排除(chú)万(wàn)难，尽(jǐn)一切可(kě)能(néng)化(huà)解当(dāng)前突发事件的所有负面影响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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