文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月(yuè)17日召(zhào)开(kāi)的(de)全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步入高质量发(fā)展阶段的(de)必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个(gè)技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及(jí)长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权(quán)益(yì)、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎn绿豆汤的热量是多少大卡g)，引入了(le)商品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才(cái)可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国(guó)一样在支(zhī)付完(wán)首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严(yán)格的资(zī)金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违约处罚措(cuò)施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持市场化(huà)改革，中国一(yī)定(dìng)能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根(gēn)本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)绿豆汤的热量是多少大卡良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的(de)事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式(shì)等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革(gé)方案(àn)研究(jiū)时(shí)，对(duì)预(yù)售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的(de)专(zhuān)项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的(de)专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十(shí)年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加(jiā)快自(zì)身资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租(zū)金的(de)分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的(de)资金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决(jué)了制造商的(de)资(zī)金问题，降低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心(xīn)的住房供不应求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了(le)中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)管理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管(guǎn)，即要(yào)求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款已经(jīng)全(quán)部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身(shēn)有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时(shí)需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的(de)信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等城市化配套(tào)问题，才(cái)能进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不(bù)再(zài)适(shì)用于当时(shí)的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商(shāng)品房的(de)需求量大(dà)，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大(dà)力支持(chí)国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度(dù)改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无(wú)偿(cháng)实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化(huà)的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的(de)福利分(fēn)房转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形(xíng)成(chéng)契(qì)合中国内(nèi)地(dì)的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在(zài)中(zhōng)国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过(guò)程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的(de)开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方(fāng)式，预售(shòu)制极(jí)大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时(shí)增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到(dào)了重要作用，不(bù)仅解决了(le)房地产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的(de)资(zī)金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民(mín)从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到(dào)基(jī)本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区(qū)面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当(dāng)前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中国(guó)内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售金(jīn)额分别(bié)从(cóng)1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速(sù)发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长(zhǎng)渠(qú)道(dào)，房地产带(dài)动的上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产业(yè)增(zēng)加(jiā)值绿豆汤的热量是多少大卡占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对(duì)金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完(wán)全(quán)拉动(dòng)的(de)投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市(shì)值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债房市(shì)值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本(běn)市(shì)场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购房者和(hé)银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商(shāng)发(fā)生(shēng)违(wéi)约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系(xì)列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与购房者签订的预售合同(tóng)和(hé)按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用(yòng)于有关(guān)的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多(duō)年以来(lái)全国(guó)并没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照(zhào)项目的(de)建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代(dài)的(de)高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付(fù)款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以定金方(fāng)式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三(sān)方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国(guó)平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国(guó)为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在(zài)房屋建设(shè)过程中的(de)资(zī)金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机(jī)监(jiān)管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时(shí)需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开发商或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金(jīn)并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如(rú)由(yóu)于任(rèn)何(hé)原因不能购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付公(gōng)证费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低(dī)首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也(yě)采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电路(lù)完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部(bù)完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付(fù)房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给(gěi)予购(gòu)房(fáng)者一定(dìng)使用期(qī)限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的(de)功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟通期房交易(yì)中的(de)房(fáng)产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内容确(què)认无误(wù)后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，但是(shì)交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公(gōng)证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极(jí)为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商(shāng)必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才(cái)可预(yù)售。什(shén)么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付(fù)的购(gòu)房(fáng)款也(yě)受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或(huò)保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同(tóng)时，开(kāi)发商需(xū)向购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放款，月(yuè)供在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加(jiā)，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到(dào)了(le)政(zhèng)策出(chū)手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融(róng)工(gōng)具支(zhī)持(chí)。另一方面(miàn)，从(cóng)现(xiàn)在起，对(duì)还(hái)在(zài)正常运转的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的(de)权益。资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，引入(rù)独立于开发(fā)商、银行的(de)第三方资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结束(shù)后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售(shòu)制是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。另(lìng)一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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