5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以(yǐ)南方和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布(bù)的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的(de)市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司(sī)市值(zhí)在股票资产中的(de)占(zhàn)比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一(yī)季(jì)度(dù)得以(yǐ)延(yán)续(xù)。数(shù)据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名(míng)最(zuì)高的是(shì)保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排(pái)在(zài)第78位。而(ér)老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其次是金地(dì)集(jí)团退出百大(dà)之列。但考虑到(dào)房地产是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化(huà)时(shí)代(dài)，一二线(xiàn)城市好于(yú)三(sān)四线(xiàn)城(chéng)市(shì)。而(ér)映射到(dào)二级市(shì)场投资上，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收(shōu)获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟(shú)期或者衰退期(qī)的行无可厚非是什么意思业(yè)，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿无可厚非是什么意思元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地(dì)产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的(de)进程，还(hái)是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短(duǎn)缺时(shí)代，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收(shōu)入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧出(chū)清的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时(shí)，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了(le)，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对(duì)应到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞(jìng)争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质(zhì)区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的(de)股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的(de)达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰(qià)好排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连(lián)续(xù)两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各(gè)类机构都有对其(qí)布(bù)局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等(děng)都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本(běn)地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地(dì)结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名(míng)机(jī)构(gòu)在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季(jì)度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大(dà)幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净(jìng)负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的(de)是，在(zài)当前(qián)中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央企占据显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和良好的不动产资(zī)产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债(zhài)务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业(yè)的(de)资产会有更多(duō)担忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于(yú)民(mín)企来说估(gū)值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行业进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流(liú)创造(zào)能力(lì)，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的(de)提升，应该(gāi)关注估值相对较低(dī)，企业(yè)自身(shēn)资(zī)产(chǎn)的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要(yào)关注将受益于行(xíng)业(yè)集中度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还(hái)是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观(guān)察国(guó)企央企在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维(wéi)持，首先是(shì)融资成(chéng)本保持低位，其次(cì)是销售份额(é)持续提(tí)升，再(zài)次是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季(jì)度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等(děng)极个别(bié)城(chéng)市四月环比三月相对(duì)表现较好之外(wài)，包括北京无可厚非是什么意思、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城市都出现环比下(xià)滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以及(jí)其(qí)上下游(yóu)产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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