文(wén)：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东(dōng)、安徽(huī)、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次(cì)房改是(shì)个技(jì)术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中国(guó)一定能(néng)实(shí)现房地产软着(zhe)陆(lù)和(hé)长期平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息(xī)，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一般有严(yán)格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是(shì)根据(jù)开发商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预(yù)售(shòu)制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代(dài)，取消预(yù)售制度(dù)有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂(làn)尾(wěi)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债务(wù)重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国(guó)一定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最(zuì)实(shí)质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销售是(shì)实现(xiàn)老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综(zōng)合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期(qī)房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列(liè)问题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的(de)见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘后，除了(le)分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格(gé)、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收取买家的(de)订金，采用类似租金(jīn)的(de)分期(qī)付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了(le)房屋(wū)的建造和销售，也(yě)解决了(le)制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高(gāo)效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出(chū)现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监(jiān)管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门(mén)提升了对(duì)于预售楼花制度(dù)的(de)监管(guǎn)，即(jí)要(yào)求开发商在(zài)预售前，确保地(dì)价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金(jīn)需(xū)放入(rù)律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面(miàn)临住(zhù)房需求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基础等城市(shì)化配套问题(tí)，才能(néng)进一(yī)步(bù)推进城市(shì)化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢(màn)，福(fú)利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因(yīn)此福(fú)利分房制度不再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量大，而(ér)社会缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先(xiān)后出(chū)台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院(yuàn)出(chū)台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住房新体制(zhì)，从计(jì)划(huà)经(jīng)济下的福利(lì)分房转向市场经济(jì)的(de)商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖(mài)期房(fáng)，解决了(le)房企缺少资金(jīn)和(hé)开(kāi)发时(shí)间周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动(dòng)下一(yī)个(gè)项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房(fáng)供应(yīng)速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改货(huò)币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发(fā)企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区别于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点(diǎn)与中国(guó)香港的按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期(qī)，同时(shí)增(zēng)加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年对中国内(nèi)地(dì)房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本(běn)适居(jū)，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完(wán)发达(dá)国家几百年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积(jī)从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速发(fā)展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内地经济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉(lā)动的投(tóu)资占全社会固定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占(zhàn)银(yín)行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道(dào)业(yè)务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融(róng)资存量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发(fā)生违(wéi)约，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者签订的预(yù)售合(hé)同和(hé)按揭合(hé)同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果(guǒ)购(gòu)房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或短期(qī)不(bù)能还款等，则风险完(wán)全由银(yín)行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预(yù)售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全(quán)国并(bìng)没有(yǒu)统一的(de)预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目(mù)工程总额(é)报价计(jì)算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管账户(hù)拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过这些方(fāng)式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企各地(dì)项目(mù)间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做(zuò)提供了(le)资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循环(huán)高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付(fù)资(zī)金(jīn)，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预(yù)付款比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付(fù)，或按工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商(shāng)品房(fáng)提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付(fù)质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是(shì)期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房(情怀经典句子正能量，形容一个人有情怀咋说fá情怀经典句子正能量，形容一个人有情怀咋说ng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内(nèi)无(wú)条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余(yú)房款交(jiāo)付后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)，交付(fù)前(qián)资(zī)金由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过(guò)程中(zhōng)的(de)资金全(quán)部(bù)来(lái)自银行，银(yín)行根据工程进度向开(kāi)发商提供一(yī)定比例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门经(jīng)审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，开发(fā)商或(huò)购(gòu)房者(zhě)可购买(mǎi)期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按(àn)照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费和土地(dì)交易(yì)税(shuì)，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于(yú)购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付(fù)节点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完(wán)工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前(qián)申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者(zhě)一(yī)定使用期(qī)限，期限结(jié)束后，购(gòu)房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国(guó)保险公司(sī)针对期(qī)房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司(sī)保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负(fù)责沟通(tōng)期(qī)房交(jiāo)易中(zhōng)的房(fáng)产、资(zī)金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内(nèi)容(róng)确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验(yàn)验(yàn)收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前经过(guò)两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法(fǎ)，定金超(chāo)5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律要(yào)求(qiú)开发商必须完成定金(jīn)保全(quán)措施才可预售(shòu)。什(shén)么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将相应的(de)保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支(zhī)付(fù)的购房款也受(shòu)该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金融机(jī)构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需(xū)支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可(kě)向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)20％，余(yú)款按(àn)工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行专门项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首(shǒu)付(fù)及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取按工程(chéng)进度(dù)付款的(de)方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做(zuò)了(le)统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房者的(de)订金与付款会(huì)存入银行专门(mén)的(de)项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个(gè)行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分(fēn)估计形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益。资金监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银行的(de)第(dì)三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修(xiū)期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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