导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图(tú)厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判断中国(guó)未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存(cún)量极(jí)度(dù)过(guò)剩(shèng)，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查调(diào)查(chá)数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子(zi)是(shì)否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)发达国家(jiā)还有很大(dà)差距。人均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意(yì)味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中(zhōng)国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而(ér)事实上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模缩小，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化(huà)日(rì)益明(míng)显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小”住宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同(tóng)能级城市(shì)之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来(lái)房地产市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观(guān)察中国(guó)户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾害综(zōng)合(hé)风险普查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及(jí)80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均(jūn)每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医(yī)院等(děng)非(fēi)住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间数(shù)量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的(de)居(jū)住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用(yòng)到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇(明星死了 现在是替身，哪个明星的替身死了zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数(shù)相加(jiā)，我们(men)就能(néng)够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数(shù)据(jù)，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企(qǐ)竣(jùn)工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出(chū)2022年(nián)商品住(zhù)宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末(mò)，中国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达(dá)到了(le)户均一套(tào)房的(de)程度，“户(hù)户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化(huà)进(jìn)展(zhǎn)终(zhōng)结，甚(shèn)至意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量(liàng)供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居民换房等(děng)因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日(rì)本(běn)的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实(shí)际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套(tào)房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业(yè)需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧明星死了 现在是替身，哪个明星的替身死了小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年明星死了 现在是替身，哪个明星的替身死了龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了(le)很大的不便(biàn)和(hé)安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居(jū)室和二居(jū)室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当然这(zhè)与城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需(xū)要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口(kǒu)静态结构和(hé)动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国(guó)未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下(xià)，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的(de)占比(bǐ)明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数(shù)会(huì)因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经(jīng)济资(zī)源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益(yì)于人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅(zhái)的(de)占(zhàn)比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议(yì)明(míng)确指出(chū)支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联(lián)系。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这(zhè)是过去(qù)二十(shí)年房价快速(sù)上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预(yù)期。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 明星死了 现在是替身，哪个明星的替身死了