“现在的(de)房(fáng)地产很难再出现像(xiàng)过去十年的系统性(xìng)行(xíng)情。”思(sī)睿集(jí)团合伙人、首席经济学(xué)家洪灏向《红周(zhōu)刊》表示，房地产行业分化的愈加明显，让机构和投资者的关注度从(cóng)板块向单个标的转移。上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》指出，从(cóng)行业来看，无论是业绩，还是估(gū)值，房(fáng)地产都已经双杀到(dào)了最底部(bù)，而且是反复地(dì)杀到了(le)底(dǐ)部，再往下的空间已经不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么如(rú)何寻(xún)找房地产(chǎn)个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提(tí)醒，在房地产赛道中(zhōng)进(jìn)行选择，需要非常(cháng)小心，避免选了半天(tiān)，标的公司出现爆雷的情况(kuàng)。除此之外，洪灏(hào)指(zhǐ)出，需要满足以(yǐ)下三个基准：有(yǒu)大(dà)的(de)国资(zī)背景的(de)、杠杆(gān)率(lǜ)较(jiào)低(dī)的、此前(qián)没有踩过红线(xiàn)的。

　　他还(hái)表示，如果关(guān)注一(yī)下今年房(fáng)地产(chǎn)的开(kāi)发资金来(lái)源，可以发现(xiàn)，其实银行的信贷倾向是不(bù)太愿意给房企贷(dài)款的，房企(qǐ)的(de)主要(yào)资金来(lái)源来(lái)自(zì)新盘的销售。但今年(nián)新(xīn)房的销(xiāo)售情况相较一(yī)般(bān)。再关注一(yī)下，哪些(xiē)房企能从银行拿到钱(qián)，其实(shí)主(zhǔ)要还是那些有国企(qǐ)背景的房企，民营房企相(xiāng)对比(bǐ)较(jiào)困难，所(suǒ)以(yǐ)整个行(xíng)业出现了一(yī)个(gè)很明显(xiǎn)的分(fēn)化，无论是(shì)在销售(shòu)，还是(shì)融资(zī)等(děng)各个方面都非常明显。现在有国资背景的房(fáng)企在资本市场(chǎng)表现相对(duì)较好，但没有(yǒu)国资背景(jǐng)的民(mín)营房企股价大多表现(xiàn)很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房(fáng)地产行(xíng)业内，我们的逻(luó)辑是，“寻找最后的赢家”。而具(jù)体到(dào)如何挖掘(jué)，我们会特(tè)别重视(shì)企业(yè)的成本优势(shì)，更具体一(yī)点，就是它的净借贷水平（净负债率）是不是(shì)行业内的最低水(shuǐ)平(píng)；利润(rùn)率(lǜ)是不是行业内最高的(de)；融资成本是否是行(xíng)业内(nèi)最低的(de)；建(jiàn)安成(chéng)本是否也是业(yè)内最低的；这些都是我(wǒ)们看重的(de)一家(jiā)房(fáng)企的综合成本。

　　需要注意的是，能够同时满足上(shàng)述(shù)条件的房企并不(bù)多。即便是在国央(yāng)企(qǐ)中，仍有部分(fēn)房企出现了“三道红线”的“踩线”情况(kuàng)，且有逐渐恶化的趋势。以A股(gǔ)为例(lì)，《红周(zhōu)刊》根据Wind数(shù)据整理发现，截(jié)至2022年末，天房发展、陆家嘴、格(gé)力地产、西藏城投、中(zhōng)交(jiāo)地产(chǎn)、中(zhōng)国武夷等(děng)国央企(qǐ)“三(sān)道红(hóng)线(xiàn)”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城(chéng)建发展、京投发展、光明地产(chǎn)、云南(nán)城投、首开股份、珠江股(gǔ)份(fèn)、城投控股等国(guó)央企房(fáng)企也踩(cǎi)了“三道(dào)红线”中的两条。

　　2022年(nián)激(jī)进(jìn)扩张房(fáng)企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是(shì)有着较稳健特色的国央企房企，其财(cái)务指标称得上完全健康的(de)仍(réng)是(shì)少数。而更加值(zhí)得注意(yì)的是，在2022年，不少(shǎo)国企，甚至地(dì)方国企(qǐ)开(kāi)始大举扩张。而这无疑又进一步(bù)考验着国央企(qǐ)的资金链情况。

　　对房(fáng)企(qǐ)而言，扩张速度的张弛有(yǒu)度尤为重要，节奏把握(wò)准确，有助于房企(qǐ)储备优(yōu)质“弹药”；但(dàn)过于乐观的(de)预判未(wèi)来市(shì)场，以及过于激(jī)进(jìn)的扩张拿(ná)地节奏也有可能(néng)让房企重蹈此前的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其(qí)配置的一家(jiā)房(fáng)企(qǐ)进行举(jǔ)例(lì)，它从2018年开(kāi)始到2021年，连续4年的净借贷比例都维持在33％左右，完(wán)全(quán)没有增(zēng)加杠杆比(bǐ)例。而到2022年，这(zhè)家(jiā)房企(qǐ)明显感觉(jué)到机会(huì)来(lái)了(le)，其开始在一线城市(shì)进行大举拿地(dì)，净负债率也由此(cǐ)前的33％左右水(shuǐ)准提高到45％左右，涨了(le)接(jiē)近三(sān)分之一。与此(cǐ)同时，该房企新(xīn)购入地块也实现(xiàn)了快(kuài)速的(de)开(kāi)盘利用率，预计今(jīn)年会有更多的(de)楼盘入市。像(xiàng)这类企业就符合(hé)“最(zuì)后(hòu)的赢家(jiā)”的特(tè)点。一方面，在(zài)于它本(běn)身储(chǔ)备(bèi)了(le)很多弹(dàn)药(yào)，去(qù)年拿地超1000亿元，且其中一半(bàn)在一线城市，另(lìng)外一(yī)半(bàn)也主要集中(zhōng)在强二(èr)线(xiàn)和二线(xiàn)城市；另一方面，它的扩张(zhāng)是有节(jié)制(zhì)地(dì)扩张。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道，与之(zhī)相反，有些(xiē)房企的扩张(zhāng)速度让人感觉(jué)又回到了2016年、2017年，或(huò)者说看到了2016年～2020年(nián)期(qī)间(jiān)扩张的民营(yíng)企(qǐ)业的影子。虽然说，见到机会时要出手，但出手的章法仍要(yào)小心，如果负债率扩张得太快，但未来的两(liǎng)年市场(chǎng)没有想(xiǎng)象得那(nà)么好(hǎo)，可(kě)能会(huì)重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么(me)如何(hé)来衡量一家房企的扩张速(sù)度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是看(kàn)房企的净(jìng)负债率水平，在我看来，这个比例如果超过60％，就是扩张得过于(yú)快速了。

　　不难(nán)看出，这一标准要比“三道红线(xiàn)”对(duì)房企的净负债(zhài)率(lǜ)要求不得高(gāo)于100％要更加严格。陈(chén)昊(hào)扬(yáng)解释(shì)，当前房地产行业(yè)的复(fù)苏(sū)速度并(bìng)没有那么快，所(suǒ)以胸围88是多大罩杯，胸围88是多大尺码文胸要(yào)规(guī)避(bì)公(gōng)司(sī)净(jìng)负债率提高到一个比较危险的水(shuǐ)平。

　　《红(hóng)周(zhōu)刊》对在2022年拿地较积极的房(fáng)企梳理发(fā)现，中(zhōng)交地产、中国金(jīn)茂、华(huá)发股份、越(yuè)秀地产、绿城中国、保利(lì)发(fā)展(zhǎn)等房(fáng)企(qǐ)2022年净负债率(lǜ)都(dōu)在60％之上。其中(zhōng)，中交地(dì)产净负债率(lǜ)持(chí)续(xù)居高不(bù)下，在2020年至2022年期(qī)间(jiān)，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜(xiān)明对比的是，华润置地(dì)、中国海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团(tuán)等房(fáng)企在践行较积极(jí)的(de)拿地策略的(de)同时，也较好地控制了公司的扩张速度与净(jìng)负债(zhài)率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团(tuán)等个(gè)别民(mín)营房(fáng)企

　　或具备“最后赢家”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊扬(yáng)指出，实际上，他们是以(yǐ)同一筛选(xuǎn)标准来看(kàn)国央企与民营房企，但在各维度的实际(jì)表现上，国央企确实会(huì)更胜一筹。如(rú)国央企的融资成本更低，融资渠道(dào)也更顺畅(chàng)，能够做到(dào)想融就融，这样，国央企自然而(ér)然就(jiù)具有天然优势(shì)。

　　虽(suī)然对比(bǐ)民(mín)营房企(qǐ)，机构更加看好(hǎo)国央(yāng)企，但这也并(bìng)不意味着，民营企(qǐ)业中就没有(yǒu)“黑马”的存在(zài)。

　　据(jù)《红周刊》梳理(lǐ)发现，仍有少数民营房企同(tóng)样受到机(jī)构的青睐。比如，根据2023年一季报(bào)，滨江集团的十(shí)大流通(tōng)股东中(zhōng)新进了“中国工(gōng)商银(yín)行股份有限公司－景顺长城(chéng)中国回报(bào)灵活配(pèi)置(zhì)混合(hé)型证券投资(zī)基(jī)金”“全国社保基金一一(yī)六组合”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开始，百亿(yì)私募珠海阿巴(bā)马资产管(guǎn)理有限(xiàn)公司就长(zhǎng)期持有滨(bīn)江集团(tuán)。根据一季报，该资产公司的(de)几只产品合计持(chí)有滨江集团9543万股，约占流通A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青(qīng)睐，和其(qí)自(zì)身的基本面表现存在一定关系(xì)。2020年以来的近三(sān)年(nián)时(shí)间，房地产市场整体在走“下(xià)坡路”，但作为杭州本土房企的滨江(jiāng)集团仍是(shì)表现出较强(qiáng)的韧劲，2020年(nián)以来，滨(bīn)江集团在业绩(jì)表现(xiàn)、销售规模、新(xīn)增(zēng)土储(chǔ)、股价(jià)表现等多(duō)维度(dù)都表现(xiàn)了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年(nián)期间(jiān)，滨江集团扣非归母净(jìng)利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据(jù)近期发布的2023年一季报，今年(nián)一季度，滨江集团更是实现了扣非归(guī)母(mǔ)净利(lì)润5.41亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍(réng)能(néng)保持自身业绩的持续增(zēng)长，和滨江集团(tuán)扎根杭州的战略布局关系密(mì)切。根(gēn)据2022年年报，滨(bīn)江(jiāng)集团有近七成营(yíng)收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区(qū)的(de)营(yíng)收比重只占到近六成。近三年持续稳居杭州(zhōu)房企(qǐ)销售排(pái)名第一。

　　与(yǔ)此同(tóng)时，滨江集团在杭(háng)州的土储补充同样较为积极，根据诸葛找房、住在杭州网数据(jù)显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地(dì)金额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续(xù)稳居杭州的本(běn)土第一。

　　而(ér)滨江集团在杭州的(de)较突出(chū)表现，也(yě)让滨(bīn)江集团的(de)房(fáng)企排名迅速提升。到2023年，滨江(jiāng)集团的(de)房(fáng)企排名已冲进前(qián)十(shí)，根据中(zhōng)指数(shù)据，2023年(nián)前(qián)4月(yuè)，滨江(jiāng)集团(tuán)实(shí)现销(xiāo)售额607.3亿元，位列房企(qǐ)第九(jiǔ)位。

　　值(zhí)得(dé)注意的是，2020年至今，滨江集(jí)团股价翻了超一(yī)倍以上，而近期，滨江集团(tuán)更是迎来(lái)多家机构的集中(zhōng)调研。滨江集团发布公告表示，公司(sī)于5月10日接受了(le)信达证券、金鹰(yīng)基金、建信养老、新华养老等18家(jiā)机构调研。

　　产(chǎn)业(yè)链布局重点(diǎn)移(yí)至(zhì)存(cún)量赛道

　　机构在(zài)下游家纺、家(jiā)居、物业(yè)觅(mì)α

　　实际上房地产开发只(zhǐ)是房地产产业链(liàn)上的中游环节，其上游主(zhǔ)要为(wèi)钢铁(tiě)、水泥(ní)、建材、玻纤等材料(liào)供(gōng)应商，而下游应用(yòng)行业主要包(bāo)括中介服(fú)务、家用电(diàn)器、物(wù)业管理、家居用品。综合《红周(zhōu)刊》的采访(fǎng)，房地(dì)产(chǎn)开发环(huán)节与上(shàng)游(yóu)材(cái)料端息息相关，新(xīn)盘开工不足导致上游(yóu)不被看好，机构寻觅个股(gǔ)阿尔法的思(sī)路渐渐移(yí)至下游(yóu)。“中(zhōng)国房地(dì)产行业在进入存量(liàng)房时代(dài)，所以对(duì)地产产业(yè)链(liàn)，尤其(qí)是偏消费属性的家装(zhuāng)家居领域，我们相对看好，因为(wèi)居民保有的(de)住(zhù)房规模越来(lái)越(yuè)大(dà)，随着时间(jiān)的(de)增加，内装更新的需求也会越来(lái)越多(duō)。美国过去的数据充分说明了这(zhè)一点，在新房销售见顶之后，家具消费的增(zēng)长却一(yī)直都很好。对于(yú)地产(chǎn)产业链，我(wǒ)们相(xiāng)对看好和内装相关的行业，例如(rú)消费建材、家居装(zhuāng)饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对(duì)下游细分中相关赛道龙头年内表现(xiàn)的(de)统计(jì)，目前暂居前两位的(de)都是来(lái)自家纺赛(sài)道的(de)公(gōng)司，它们分别是富(fù)安娜(nà)和水(shuǐ)星家(jiā)纺，特别(bié)是前者在月线连(lián)收七根阳线的基础上(shàng)，年内迄今涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以前者为例，富安娜主要(yào)从(cóng)事纺织家居、睡眠家居、生活类(lèi)产品的(de)研(yán)发、设计、生产及销售(shòu)，旗胸围88是多大罩杯，胸围88是多大尺码文胸下拥有原(yuán)创“富安(ān)娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智”自有品牌(pái)。第一季度报告显示，报告(gào)期内(nèi)，富安娜实现(xiàn)营业收入约(yuē)6.2亿元，同比(bǐ)减少7.57％；不过实(shí)现归属于(yú)上市公司股东的净利润(rùn)约1.11亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一季报的十大流(liú)通股股东来看，能够发现该股早已成为基金(jīn)重仓股的(de)天下，彼时包(bāo)括公募(mù)的中欧(ōu)价值发现、中欧潜力价值、工银(yín)瑞信灵动价值(zhí)、宝盈新价值(zhí)和私(sī)募(mù)的明河2016，都在其中(zhōng)出现，占(zhàn)据(jù)了半壁(bì)江山。需要强调的是，中欧的两只基金(jīn)都是价值(zhí)派基金经理曹名长在管的(de)产品(pǐn)，首季其(qí)同时重仓(cāng)的(de)房地产(chǎn)产(chǎn)业(yè)链(liàn)股票(piào)还有金地(dì)集团和(hé)大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风(fēng)光一(yī)时的家居(jū)板块也因疫情、消费复苏进程缓(huǎn)慢等多因素一度沉寂(jì)，不过好(hǎo)在困境反(fǎn)转(zhuǎn)露出(chū)曙光，家居板块(kuài)中年内表现最好的是志邦(bāng)家居。同(tóng)一(yī)时间(jiān)段，该(gāi)股(gǔ)年内上(shàng)涨已经超过23％，从(cóng)业绩来看，无论(lùn)是(shì)营收还是归母净利润，公(gōng)司都实现了同比(bǐ)双升。

　　从(cóng)公司的十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，《红周刊》发(fā)现广发基金经理(lǐ)罗洋(yáng)慧眼独(dú)具，一(yī)季报中他管(guǎn)理的广发策略优选和(hé)广发安宏回报均增加了持股，而这两只产品也成为志邦家居(jū)十(shí)大流通股股东中(zhōng)仅有的两(liǎng)只公(gōng)募。有意思的是，他似(shì)乎对于定(dìng)制(zhì)家居类标的情有独(dú)钟，在另一家赛道公(gōng)司金牌(pái)橱柜中，他(tā)管理的(de)全部(bù)三只产品均登榜(bǎng)十大流通股股东，其也成为(wèi)他的(de)独门重仓股。

　　除去家居家纺(fǎng)外，下游(yóu)的物业股也(yě)越(yuè)来越被机构所(suǒ)青睐，不过(guò)这类标的(de)大多在香港上市(shì)，如何选择成为难题。对此，前述上海公(gōng)募基(jī)金经理举例分(fēn)析：“物(wù)业服务不(bù)是一个高毛利的(de)行业，挣钱很辛苦，我选(xuǎn)公司还是希望挣的是市场化(huà)应该挣的钱，以我(wǒ)曾经(jīng)买的(de)绿(lǜ)城(chéng)服务为(wèi)例，它在中高端(duān)楼盘占比是比较(jiào)高的，每年到期(qī)的合同里提价成功率在(zài)30％～40％。它能做(zuò)到滚(gǔn)动的(de)大部分项目到期之(zhī)后，经过两三轮(lún)合同周期(qī)还能做到产(chǎn)品提价(jià)。”

　　“行业里(lǐ)真正能做(zuò)到产品提(tí)价的公司很少，因为物业公(gōng)司很容(róng)易一开始是挣钱的，后面因为保安这些固定人(rén)员(yuán)成本的年度增长，不过服务(wù)没有特别(bié)好，客户没(méi)有那么满(mǎn)意，能做到(dào)提价难度是非常大的。但是该公(gōng)司(sī)能在业内做(zuò)到到期之后(hòu)提价(jià)率比较高，这跟它的定位和比(bǐ)较好的服务是有关系(xì)的。”他进一(yī)步(bù)强调(diào)。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 胸围88是多大罩杯，胸围88是多大尺码文胸