一线城市(shì)，也不(bù)端着了(le)。

　　昨天(tiān)，深(shēn)圳取(qǔ)消二手(shǒu)房指导价的消息在房产圈刷(shuā)屏(píng)了。

　　这(zhè)条(tiáo)消息为什么这(zhè)么重要(yào)？首先二手房指导价被称为“核弹(dàn)级”政策，其次深圳几乎(hū)是最后一个还(hái)在(zài)“认真”实施这(zhè)条政策的城市，最后深圳是房价前三的(de)核(hé)心城(chéng)市(shì)。所以，深圳的一举一动都(dōu)具(jù)有风向标(biāo)意义。

　　有分析人士指(zhǐ)出，深圳(zhèn)二(èr)手房指导价如(rú)果取消，首先有(yǒu)利(lì)于(yú)深圳二手房回(huí)暖，然(rán)后(hòu)二手房(fáng)回(huí)暖有(yǒu)利于(yú)深圳楼市总体回暖，最后深圳楼市(shì)回暖有(yǒu)利于全国楼(lóu)市回暖....

　　看吧(ba)，这妥妥的“蝴(hú)蝶(dié)效(xiào)应”。

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　　“核弹(dàn)调控(kòng)”退(tuì)出？

　　昨(zuó)天(tiān)，深圳疯传“二手房(fáng)指导价”正(zhèng)式(shì)结(jié)束。传言称(chēng)：二手房贷款(kuǎn)不按官(guān)方参考价（指导价(jià)），银行核定房价以网签备(bèi)案(àn)价和评估价孰低为准。

　　自此(cǐ)，参(cān)考价真正变成了(le)“参(cān)考价”。

　　目前没(méi)有看到官方文件。据(jù)证券时报21日消息，目前深圳多家(jiā)大行表示“尚未接到正式通知，目前仍按(àn)参考价(jià)办理按揭”。所(suǒ)以还需要持续的关注。

　　易居(jū)研究(jiū)院(yuàn)研究总监严跃进认(rèn)为，本次政策大概率为真(zhēn)，更多体(tǐ)现为银(yín)行(xíng)贷(dài)款等领(lǐng)域按照新(xīn)的(de)规则进(jìn)行，但不会出台正式文件。

　　有时候，有些事情，是不用(yòng)发文件(jiàn)的。毕竟可以“窗口指导”。

　　2021年2月8日(rì)，深圳(zhèn)楼市二手房指导(dǎo)价横空出世。当时，深圳一口气公布了全(quán)市3595个小区的参考价，很(hěn)多(duō)南山、福田、宝安中心区的高价盘，直接按照当时的市场价(jià)打了5折、6折来“指(zhǐ)导”，银行只(zhǐ)能按(àn)照指导(dǎo)价(jià)来计算首付、发放贷款。

　　当时(shí)大家还不觉(jué)得厉害，但经历了(le)这两年的痛苦，才(cái)深(shēn)知为(wèi)啥叫做——“核弹级”。

　　举个例子，市场(chǎng)价(jià)1000万(wàn)的房(fáng)子，如果不“指导”，可以首付3成即300万(wàn)；如果指导价打(dǎ)七(qī)折即700万，那么首付(fù)3成210万，加(jiā)上需要全款支付的部(bù)分，实际(jì)首付去到了510万，相当于首付5成了（多给210万首付(fù)）。这直接(jiē)让大(dà)批量买家，失(shī)去了购房(fáng)能力，相(xiāng)当(dāng)于强势“降杠杆(gān)”。

　　自(zì)深圳(zhèn)推(tuī)行二手房(fáng)参考(kǎo)价(jià)以后，东莞、宁波(bō)、成都、三亚(yà)、西安、合(hé)肥、广州等10多个城市陆续跟进。事实也确(què)实证明了，这条政策的“核弹(dàn)”级别。

　　到(dào)了(le)2021年10月，根(gēn)据(jù)安居客的统计(jì)，实施二(èr)手房(fáng)指导价(jià)的(de)10个城市，有8个挂牌价降了。

　　2022年受到疫(yì)情的影响，二手(shǒu)房更是惨不忍睹(dǔ)。以2022年12月数(shù)据为例，全国70个(gè)大中城市房价(jià)只有(yǒu)6个同比上涨(zhǎng)，其(qí)他(tā)的泥沙俱下。

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　　深圳，有人付出了沉重代价

　　据深圳乐有家(jiā)研究中心数据显示：成交量上，二(èr)手房(fáng)指导价出(chū)台当年(nián)，深(shēn)圳二手住宅(zhái)成交量同比(bǐ)下滑57％。2022年继续腰(yāo)斩，成交(jiāo)量同比下(xià)滑47％，全(quán)年成交量仅2.2万套，创(chuàng)近(jìn)二十(shí)年最低记录，相较(jiào)2020市场高(gāo)峰缩水(shuǐ)近八成。

　　价格方面，与二(èr)手房指导价发(fā)布(bù)当月相比，如今(jīn)二手(shǒu)房挂牌价(jià)低(dī)于及接近参考价的房源(yuán)占(zhàn)比(bǐ)大幅增加。2023年(nián)一(yī)季(jì)度，深圳各区二(èr)手房成交(jiāo)TOP10小区中，过半成交价低于参考价。

　　只有真(zhēn)实经(jīng)历其(qí)中的人，才(cái)能(néng)深切的感知其(qí)威力(lì)。

　　深圳(zhèn)房东，斩仓的新闻不绝于耳。

　　据(jù)说一位码(mǎ)农三年(nián)前(qián)高杠杆买了2套华(huá)润城，月供12万，最终(zhōng)亏(kuī)损1000万破(pò)产。据媒体推(tuī)测，如果案例属实，买(mǎi)家的实际购房(fáng)成本高达20万(wàn)/平，目(mù)前价格跌(diē)至14万/平，叠加这三(sān)年的房(fáng)贷和持有成本，差不多亏损超千(qiān)万。

　　深圳一(yī)大批人这两年感受到了太多“心酸”。二(èr)手房成交量创下多年新低，学区房神话不(bù)再，房产中介的日子难过，投资(zī)客挥泪斩仓....

　　在稳楼市的基调下，2022年以来，实施了二手房(fáng)指导(dǎo)价的城市(shì)陆陆续(xù)续低(dī)调退出，目前只有深圳(zhèn)还是最后的“堡垒”。

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　　“风向标”意义明显(xiǎn)

　　最近(jìn)一线城市也不端(duān)着了。

　　近(jìn)日，北(běi)京在房山区试点多(duō)子(zi)女家庭和职住平衡(héng)家庭购房(fáng)支(zhī)持(chí)政(zhèng)策。上海也考(kǎo)虑(lǜ)予以(yǐ)多孩家庭在新房计分(fēn)制度政策上(shàng)的支持。

　　从最(zuì)新公布(bù)的3月份70个大中城市商品住宅销(xiāo)售价格变动(dòng)情况来看(kàn)，广(guǎng)州、深圳的新房、二手房价格仍然是同比去年依(yī)然是下(xià)降的。

　　北京、上海已(yǐ)经(jīng)同比增长了(le)，其他二线(xiàn)城市(shì)如杭州、成都、南京、合肥(féi)等城市价格(gé)都是(shì)同(tóng)比(bǐ)上涨的(de)。

　　广州、深圳能不急(jí)吗？

　　事实上，上面可能更急(jí)。3月份，两部(bù)门联合发(fā)文，全面(miàn)推动(dòng)二手房(fáng)“带押过户(hù)”全(quán)国实施，这是一条被广泛好(hǎo)评(píng)的(de)新政(zhèng)。对于激活二手房交易，具(jù)有定海(hǎi)神针般的作(zuò)用。

　　住建部部长(zhǎng)倪虹近日(rì)更是指出：建筑(zhù)业、房地(dì)产企业要(yào)发挥国民经(jīng)济“顶梁柱”“压舱石(shí)”作(zuò)用。回归到常识，从字面理解(jiě)一下这(zhè)两个(gè)词，意思就是(shì)——顶梁柱如果(guǒ)不行了，上面不就塌了(le)嘛？压舱石如果压(yā)不住，小船不(bù)就翻了？

　　也(yě)许，今(jīn)年(nián)扶持楼市(shì)的政(zhèng)策(cè)，还有一(yī)大波正在路上...

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