近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ中国有多少万兵力，中国有多少万兵力人数)要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)体现出(chū)该类产品长期投资价值(zhí)，通过(guò)观(guān)测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再(zài)产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含(hán)了(le)利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价(jià)格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市(shì)场因素(sù)的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础设(shè)施资产的(de)经营现金流，投资人通过(guò)基金募(mù)集材料和信息(xī)披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者(zhě)更(gèng)具(jù)参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总监李华平也(yě)表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础(chǔ)设(shè)施证券投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设(shè)施基金(jīn)应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度中国有多少万兵力，中国有多少万兵力人数可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为(wèi)，从(cóng)投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反(fǎn)映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助中国有多少万兵力，中国有多少万兵力人数(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通(tōng)过分(fēn)红(hóng)获取相对于(yú)投(tóu)资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的主要因素(sù)之一，而稳定的(de)分红有利于(yú)吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权(quán)日(rì)，将对基金份额的开盘(pán)指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除(chú)权操作是对分(fēn)红前后基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得(dé)公(gōng)平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同时需(xū)结(jié)合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大多(duō)数普通(tōng)投资者可(kě)能(néng)把(bǎ)“分派(pài)”金额(é)误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后基(jī)金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主(zhǔ)要包(bāo)括每(měi)年的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来(lái)自项目(mù)每年的(de)现(xiàn)金(jīn)分红。其(qí)中(zhōng)，特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应(yīng)了(le)解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的(de)价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的(de)二级市场价(jià)格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份(fèn)额单(dān)价随(suí)着分(fēn)派进度(dù)逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一般(bān)较长，再(zài)加上到期(qī)后通过对建筑的更新(xīn)改造或(huò)补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机(jī)会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似(shì)永续经(jīng)营的假设反映在(zài)基础(chǔ)资(zī)产的(de)估(gū)值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投资(zī)属性。”该负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业(yè)内(nèi)人士还(hái)表示(shì)，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存(cún)在(zài)本(běn)质性区别(bié)。经营活动产生的现金净(jìng)流(liú)量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)，基于企业(yè)本身(shēn)经(jīng)营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在(zài)相对股债市(shì)场独立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的(de)资产可(kě)以更(gèng)多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来(lái)自底层(céng)资(zī)产(chǎn)的经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易带来的(de)短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红(hóng)规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可(kě)供(gōng)分配金额预(yù)测(cè)。投资(zī)者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合(hé)经(jīng)济及(jí)市场的实(shí)际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责(zé)人也称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 中国有多少万兵力，中国有多少万兵力人数