OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如今(jīn)，二(èr)级市场(chǎng)的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一(yī)度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入(rù)基础(chǔ)设施资(zī)产张润大(dà)厦(shà)的重要承租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权(quán)益人将继(jì)续密切(qiè)关(guān)注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近(jìn)期(qī)已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内人士表示(shì)，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市(shì)场波动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值，投(tóu)资者应理性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技的(de)事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价(jià)格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格(gé)有所回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消(xiāo)息影响，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交易(yì)日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超过(guò)24％，在(zài)全(quán)市场公(gōng)募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市(shì)场整体(tǐ)表现(xiàn)上看，目(mù)前上市(shì)的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目出租(zū)率有所下降，如今(jīn)拟扩募的(de)项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易(yì)日场内(nèi)资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目前随(suí)着二级市(shì)场(chǎng)价格下跌，风险也得到(dào)一(yī)定释放(fàng)，但是价格(gé)涨跌(diē)会受到基(jī)本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价(jià)格是不是已经(jīng)完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表(biǎo)示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产(chǎn)品年内(nèi)二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含(hán)收(shōu)益率高的(de)产品(pǐn)具备一(yī)定的投资价值(zhí)，很适(shì)合稳健类投资(zī)者(zhě)。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私(sī)募基金执行董事高如星(xīng)对此表示，若(ruò)张江园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性(xìng)利空下调至得(dé)这么急、这么深，加上(shàng)前期(qī)本身(shēn)园区类资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也(yě)强调，最终还是落(luò)到租金收入受不受(shòu)影响，影响多大，估计园区(qū)会(huì)最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应(yīng)

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产(chǎn)张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签租赁协议的(de)通(tōng)知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后续(xù)情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的(de)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市(shì)场信心得(dé)到了一定提(tí)振，二级(jí)市场价格表现也趋于平稳。据了(le)解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的(de)线上和线(xiàn)下(xià)的扩募(mù)说明会上，运营团队(duì)表示(shì)了对(duì)张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正常(cháng)转化后，项(xiàng)目(mù)出租(zū)率将得到回升。没(méi)想到仅过(guò)了不到三(sān)周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来(lái)了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引(yǐn)起了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)相关负责(zé)人坦(tǎn)言，事发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第(dì)一时间即奔赴现(xiàn)场进行(xíng)了沟通和核实工作(zuò)，并同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，据悉(xī)新区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情(qíng)况，相关负责人(rén)介(jiè)绍说，目(mù)前储(chǔ)备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片(piàn)测(cè)试、人工智(zhì)能(néng)、航(háng)天产业、信息技术等(děng)产业客户(hù)，租赁意向面积超(chāo)过了(le)2万方。从意(yì)向储备转化(huà)为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁定一些重要(yào)租户(hù)。虽然(rán)收了三个(gè)月履约保证金(jīn)给了(le)我(wǒ)们一些三件套是哪三件空间，但本着(zhe)对(duì)首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我们肯定(dìng)要全(quán)力与时间赛(sài)跑，把这些(xiē)面积在短(duǎn)期内完成(chéng)去化。”相关负(fù)责人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的(de)张江光大园项(xiàng)目(mù)一季度末也(yě)有将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的(de)空置率为何(hé)未(wèi)能得到(dào)解决(jué)。

　　对此相关负责人解(jiě)释(shì)，张江光大(dà)园一直以来(lái)都(dōu)坚持(chí)以市场化运营为导(dǎo)向，历(lì)史运(yùn)营表现稳定，租(zū)户的(de)调租和换租(zū)都属于正常(cháng)情(qíng)况，而这次(cì)项目(mù)的(de)大租户退(tuì)租正(zhèng)好发生在市场活跃度的短期低(dī)点，目前(qián)市场情况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在(zài)看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定(dìng)的资源调(diào)配和(hé)倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些储备租(zū)户(hù)。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和(hé)张江光大园项目(mù)在给租户的分隔(gé)空间、交(jiāo)付标准、租(zū)金(jīn)水平等方(fāng)面也有一些差异化，张润大(dà)厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的(de)成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江(jiā三件套是哪三件ng)光大园单层以一(yī)千平(píng)的(de)面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身(shēn)也(yě)会有诉求，也会根据(jù)自(zì)身需求和(hé)预算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后(hòu)，新(xīn)老资产的管理人(rén)都变成了一家，后(hòu)续我们在资源共(gòng)享和联合(hé)营销(xiāo)方面能更加充(chōng)分发挥协同效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管资产(chǎn)约五(wǔ)百万方，还有一些其他在(zài)开发(fā)的储备项目，这些(xiē)都(dōu)将成为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园(yuán)区(qū)产业空间(jiān)资产上市平台目标的坚实后盾和(hé)储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本平(píng)台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩(kuò)募(mù)是我们实现基金扩容的第一步，也(yě)是至关(guān)重要的一步(bù)，眼下我们可能面临(lín)了一些突发情况需要(yào)解决，但是这(zhè)和我们(men)在(zài)张江科学城这三十年建设发(fā)展过程中所(suǒ)经(jīng)历(lì)的相比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲(qū)。我们有信(xìn)心排除万(wàn)难(nán)，尽一切可能化(huà)解当前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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