5月以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布(bù)的总(zǒng)份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末(mò)，公(gōng)募(mù)所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市(shì)值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了(le)三年来的首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报(bào)汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第(dì)33位(wèi)。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语wèi)。对比(bǐ)去(qù)年(nián)四季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次(cì)是金(jīn)地集(jí)团退出(chū)百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上(shàng)最(zuì)后(hòu)一环，且首季(jì)并(bìng)非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机(jī)构持(chí)仓上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济(jì)圈(quān)判断房地(dì)产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于(yú)三四线城(chéng)市(shì)。而映射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括(kuò)房地(dì)产(chǎn)等几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也(yě)出现了(le)一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观(guān)态度(dù)：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人(rén)均住(zhù)房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国(guó)均(jūn)已告(gào)别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了(le)，但不(bù)代表没有投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语机构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域性标(biāo)的(de)成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前(qián)五的(de)公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它(tā)们(men)分(fēn)别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本(běn)面(miàn)来看(kàn)，上实(shí)发展的主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司(sī)的主要产品及服(fú)务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名(míng)第(dì)二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入利(lì)润规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情时(shí)代出租(zū)率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的(de)业(yè)绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前(qián)十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持(chí)股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交出的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外(wài)联袂出(chū)现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较(jiào)多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以(yǐ)上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房(fáng)企(qǐ)受(shòu)限于信(xìn)用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要(yào)又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产(chǎn)公司(sī)也是(shì)更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的(de)角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)更(gèng)稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造持续现金流(liú)的(de)企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行(xíng)业集(jí)中度(dù)提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话(huà)，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去(qù)持续(xù)观察国企央(yāng)企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业(yè)内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是(shì)因为(wèi)过去两三年时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其(qí)是在2021年(nián)下(xià)半年民营(yíng)房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资(zī)的(de)驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处(chù)于调(diào)整的(de)过程中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份(fèn)开(kāi)始又(yòu)在往下(xià)掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城(chéng)市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月(yuè)的(de)市(shì)场表现也不太乐观(guān)。按(àn)照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了(le)半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第(dì)三季(jì)度(dù)增长不确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链(liàn)的复苏(sū)速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多(duō)，我(wǒ)们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为(wèi)少数(shù)的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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