“现在(zài)的房地产很难再出现像过去(qù)十(shí)年的系统性(xìng)行(xíng)情。”思睿(ruì)集(jí)团合伙人、首席(xí)经济学家(jiā)洪(hóng)灏向(xiàng)《红周刊》表示，房地产行业分(fēn)化的愈加明显，让机构和(hé)投(tóu)资者(zhě)的关(guān)注度从板块(kuài)向(xiàng)单个标的(de)转移。上海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈(chén)昊扬向《红周(zhōu)刊》指出，从行业来看，无(wú)论是业绩，还(hái)是估值(zhí)，房地产都已经双杀(shā)到(dào)了最(zuì)底部，而(ér)且是反复地杀到了底部，再往下的空间(jiān)已经不大了。

　　三(sān)道红线等指标

　　成(chéng)挖(wā)掘个股阿尔法重要参考(kǎo)

　　那么如何寻找房地产个股的阿(ā)尔(ěr)法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地产(chǎn)赛道中进行选择，需要非常(cháng)小心(xīn)，避免选了半天，标的(de)公(gōng)司出现爆雷(léi)的情况。除此(cǐ)之外，洪灏指出，需要满(mǎn)足以(yǐ)下三个基准(zhǔn)：有大(dà)的国资背(bèi)景(jǐng)的、杠杆率(lǜ)较低的、此前没(méi)有踩过红线的。

　　他还表(biǎo)示(shì)，如果(guǒ)关注(zhù)一下(xià)今年(nián)房地产(chǎn)的开发资金(jīn)来源，可以发现，其实银行的(de)信贷倾向是不太愿意(yì)给房企贷款的，房企(qǐ)的主要资金来源来自新盘的(de)销售。但今年新房(fáng)的销售(shòu)情况相较一般。再(zài)关注(zhù)一下，哪些(xiē)房企能从(cóng)银(yín)行(xíng)拿到钱(qián)，其(qí)实主要还(hái)是那些有国企背(bèi)景的房企，民营房企(qǐ)相对(duì)比较(jiào)困难，所以整个行业出(chū)现了一个很明显(xiǎn)的(de)分(fēn)化(huà)，无论是在销(xiāo)售(shòu)，还是融资等各(gè)个方面都(dōu)非(fēi)常明显。现在(zài)有国资背景的房(fáng)企在资本(běn)市场表现(xiàn)相对较(jiào)好，但没有国资背景的(de)民营房(fáng)企股价大多表(biǎo)现很(hěn)一般。

　　陈昊扬(yáng)则向《红周(zhōu)刊》表示，在房地产行(xíng)业(yè)内，我们的逻辑(jí)是，“寻找最后的赢家”。而(ér)具体到(dào)如何挖掘，我(wǒ)们会特别重视企(qǐ)业的成本优势，更具体一点(diǎn)，就(jiù)是它的净借贷水平（净负债率）是不是行业内的最低(dī)水平；利润(rùn)率是不是行业(yè)内(nèi)最(zuì)高的；融资成本是(shì)否是行业内最低的；建安成本是否(fǒu)也是业内最低的；这(zhè)些都是我(wǒ)们看(kàn)重(zhòng)的一家房(fáng)企的综合成(chéng)本。

　　需要注(zhù)意的是，能(néng)够同时满足上(shàng)述(shù)条件的房企并不多。即便是在(zài)国央企中，仍有部分房企出现了“三道红线”的“踩线”情况(kuàng)，且有逐渐恶(è)化(huà)的趋势。以(yǐ)A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年末(mò)，天房(fáng)发展、陆(lù)家嘴、格力地产、西藏(cáng)城(chéng)投(tóu)、中交地(dì)产、中国武(wǔ)夷(yí)等国央(yāng)企(qǐ)“三道红(hóng)线”全踩。

　　除此之外，城(chéng)建(jiàn)发展、京投(康师傅是哪国的牌子？tóu)发展、光明地(dì)产、云南(nán)城投、首开股份、珠(zhū)江股份、城(chéng)投控股等(děng)国央企房企(qǐ)也踩了(le)“三道红线(xiàn)”中的两(liǎng)条。

　　2022年(nián)激进扩(kuò)张房企

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不难看出，即(jí)便是(shì)有着(zhe)较稳健特色的国央(yāng)企房企(qǐ)，其财务指标称得上完全健(jiàn)康(kāng)的(de)仍是少数。而更加值(zhí)得注(zhù)意(yì)的是，在2022年，不少国企，甚至地方(fāng)国企开始大举扩张。而这无(wú)疑又进(jìn)一步考验着国(guó)央企的资金(jīn)链情(qíng)况。

　　对房(fáng)企而言，扩张速度(dù)的张(zhāng)弛有(yǒu)度(dù)尤(yóu)为重要，节(jié)奏(zòu)把握准确，有助于(yú)房企(qǐ)储备优质(zhì)“弹药”；但过于乐(lè)观(guān)的预判(pàn)未来市场(chǎng)，以及过于激进的扩张(zhāng)拿地节奏也有(yǒu)可(kě)能让房企重蹈此前的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其(qí)配置的一家房企进(jìn)行举例，它从2018年开始到2021年，连续(xù)4年的净(jìng)借(jiè)贷比例(lì)都维持在(zài)33％左右(yòu)，完全没有(yǒu)增加杠(gāng)杆(gān)比例。而到(dào)2022年，这家房企(qǐ)明显感觉到机会来了，其开始在一线城市进(jìn)行大举拿地，净负债(zhài)率也由此前的33％左右水准提高到45％左右，涨(zhǎng)了(le)接近三分之一。与此同(tóng)时，该房企(qǐ)新购入(rù)地块(kuài)也实现了快(kuài)速(sù)的开盘(pán)利用率，预计(jì)今年会有更(gèng)多的楼盘入市。像这类(lèi)企业就(jiù)符(fú)合“最后的赢家”的(de)特点。一方面，在于它本身储备(bèi)了很多弹药，去(qù)年拿地超(chāo)1000亿(yì)元，且(qiě)其中一半在一线(xiàn)城市，另外(wài)一半也主要集中在强二线和二线城市；另一方面，它的(de)扩(kuò)张是有节制地(dì)扩(kuò)张。

　　陈昊(hào)扬同样提醒(xǐng)道，与之相(xiāng)反，有些房企的(de)扩张速(sù)度让人(rén)感觉又(yòu)回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年(nián)～2020年(nián)期间扩张的民营企(qǐ)业的影子。虽然说，见(jiàn)到机会时(shí)要(yào)出(chū)手，但出手的章法仍(réng)要(yào)小心，如果负债(zhài)率扩(kuò)张得太快，但(dàn)未(wèi)来的两年(nián)市(shì)场(chǎng)没有想(xiǎng)象(xiàng)得那么好，可能(néng)会重蹈覆辙。

　　那么如何来(lái)衡量一(yī)家房(fáng)企的扩张速度是否(fǒu)激进？陈昊扬(yáng)向《红周刊》表(biǎo)示，主要还是看房企的净负(fù)债(zhài)率水(shuǐ)平，在我看来，这个比例如果超过(guò)60％，就(jiù)是(shì)扩张得过于快速了。

　　不难(nán)看出，这(zhè)一(yī)标准要比“三道红线”对(duì)房(fáng)企的净负(fù)债(zhài)率要求不得高于100％要更加严(yán)格。陈昊扬解释，当前房地产(chǎn)行业的复苏速度并没有那么快，所(suǒ)以要(yào)规(guī)避公司净负债率提高到一个比较危险的水平(píng)。

　　《红(hóng)周刊(kān)》对在2022年拿地较积(jī)极的房企梳理发现(xiàn)，中(zhōng)交地(dì)产、中国金茂、华发(fā)股份(fèn)、越秀地产、绿城中国(guó)、保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)等房企2022年(nián)净负债率都(dōu)在60％之上。其(qí)中，中(zhōng)交地(dì)产(chǎn)净(jìng)负(fù)债率持续居高不下，在(zài)2020年至2022年期间，依次(cì)为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比的是，华润置地、中国海外发展、万科(kē)A、滨江集(jí)团、招商蛇口、龙湖集团(tuán)等房企(qǐ)在践行较积极的拿地策略的同时，也(yě)较好地控制了(le)公司的扩张速度与净负(fù)债率水平（见附表）。

　　滨江集团(tuán)等个别(bié)民营房企(qǐ)

　　或(huò)具备“最后赢家”的黑(hēi)马特质

　　陈昊扬指出，实际(jì)上，他们是(shì)以同一筛选标准来看国央企与民营房企，但在(zài)各维度的实际表现上(shàng)，国(guó)央(yāng)企确实(shí)会更胜一(yī)筹。如(rú)国央企的融资成本更低，融(róng)资渠道也更顺畅(chàng)，能够(gòu)做到想融就融，这(zhè)样，国央(yāng)企自然而然(rán)就具有天然优势。

　　虽(suī)然对(duì)比民康师傅是哪国的牌子？营房企，机构更(gèng)加看好国央企，但这也(yě)并不意味着，民(mín)营企业中就没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少(shǎo)数民营(yíng)房企同样受到机构(gòu)的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)的十大(dà)流(liú)通股东中新进了“中国工商银行股份有限公司－景(jǐng)顺(shùn)长(zhǎng)城中国回报(bào)灵活配(pèi)置(zhì)混合型证(zhèng)券(quàn)投资(zī)基金”“全国(guó)社保基(jī)金一一六组(zǔ)合”等。

　　除此之外，自2021年开始(shǐ)，百亿私募珠海(hǎi)阿巴马(mǎ)资产管理有限公司就长(zhǎng)期持有滨江集(jí)团。根(gēn)据一季(jì)报，该资产公(gōng)司的几只产品合计(jì)持有滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团(tuán)的受青睐，和其自身的基本面表现存在一(yī)定关系。2020年以(yǐ)来的近三年(nián)时间，房地产(chǎn)市场整(zhěng)体在(zài)走“下坡(pō)路”，但作为杭州本土房企的(de)滨江集(jí)团仍是(shì)表(biǎo)现出(chū)较强的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江集团在业绩表现、销售规模、新增(zēng)土储、股价表现等多维度都(dōu)表现了较强的增长势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨(bīn)江集团扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布的(de)2023年(nián)一季报，今年(nián)一季度，滨江集(jí)团更是实现了扣(kòu)非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时代”仍(réng)能保持自身业绩(jì)的持续增长(zhǎng)，和滨江集(jí)团扎根杭州的(de)战略(lüè)布局(jú)关(guān)系密切。根据2022年年报(bào)，滨江集团有近七(qī)成营收来自杭州地区，而在2021年，杭(háng)州(zhōu)地(dì)区的营(yíng)收(shōu)比重只占到近六(liù)成。近三(sān)年持(chí)续稳居杭州房企销售排名第一。

　　与此同(tóng)时，滨江集团(tuán)在杭州的土储补充(chōng)同样较为积极(jí)，根据诸葛找(zhǎo)房、住(zhù)在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地(dì)金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持续稳(wěn)居杭(háng)州的本土(tǔ)第一(yī)。

　　而滨江(jiāng)集团在杭州的较突(tū)出表现，也让滨江集(jí)团(tuán)的房(fáng)企(qǐ)排(pái)名迅速(sù)提升。到2023年(nián)，滨江集(jí)团(tuán)的房企排名已冲进前(qián)十，根据(jù)中指数据，2023年前4月，滨江(jiāng)集团实现销售(shòu)额607.3亿元，位列房企第九位(wèi)。

　　值(zhí)得(dé)注(zhù)意(yì)的是，2020年至今，滨江集(jí)团股价翻了超一倍(bèi)以上(shàng)，而近期，滨江(jiāng)集(jí)团更是迎来(lái)多家(jiā)机构的集中(zhōng)调研。滨江集团发布公告表示，公司于5月10日接受了(le)信达证(zhèng)券、金鹰(yīng)基金、建信(xìn)养(yǎng)老、新华养(yǎng)老等18家机构调(diào)研。

　　产业链布局重点移至存量赛道(dào)

　　机构在下(xià)游(yóu)家纺、家(jiā)居(jū)、物业觅α

　　实际上房地产开发只是房地产产业链上的中(zhōng)游环节，其上游(yóu)主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供应商(shāng)，而下(xià)游应(yīng)用行业主要包括中介服务、家用电器、物业管理、家(jiā)居(jū)用品。综合《红周刊》的采(cǎi)访，房地(dì)产(chǎn)开发环节与上游材料端息息相关(guān)，新盘开工不足导致上(shàng)游不被看好，机构寻觅个股(gǔ)阿尔法的(de)思路渐渐移至下游。“中国房地(dì)产行业在进入存(cún)量房时代，所以对地产产(chǎn)业链(liàn)，尤其是(shì)偏消费属(shǔ)性的家装(zhuāng)家居领(lǐng)域，我们相对(duì)看好，因为居(jū)民保有(yǒu)的住房规模(mó)越来(lái)越(yuè)大(dà)，随着时间的增加，内装更(gèng)新的需(xū)求也会(huì)越来越多。美国(guó)过(guò)去(qù)的数据充分说明了这(zhè)一点(diǎn)，在(zài)新房销(xiāo)售见顶之(zhī)后(hòu)，家具消(xiāo)费的增(zēng)长(zhǎng)却(què)一(yī)直都很好。对(duì)于地(dì)产产业(yè)链，我们相对看好(hǎo)和内(nèi)装相关(guān)的行业，例如消(xiāo)费建材、家(jiā)居装饰(shì)等。”万家基金(jīn)人士表示(shì)。

　　而根据《红周刊》对下游细(xì)分中相(xiāng)关赛(sài)道(dào)龙头(tóu)年内表现(xiàn)的统计，目前暂居前两位(wèi)的都(dōu)是来自(zì)家(jiā)纺赛道(dào)的公司，它们(men)分别是富安娜和水星家纺，特别(bié)是前(qián)者在月线连(lián)收七根阳线的基(jī)础上(shàng)，年内迄今涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以(yǐ)前者(zhě)为例，富安娜(nà)主(zhǔ)要从事纺(fǎng)织家居(jū)、睡(shuì)眠家居(jū)、生活类产品的研(yán)发、设计、生产及销(xiāo)售，旗(qí)下拥有原(yuán)创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和(hé)“酷奇智”自有(yǒu)品牌。第一季度报告显示，报告期(qī)内，富安娜实现营业收入约6.2亿(yì)元，同(tóng)比减少7.57％；不过实现归属(shǔ)于(yú)上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润约1.11亿元(yuán)，同比增(zēng)长5.28％。

　　而(ér)从上市公(gōng)司一季报的十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，能够发现该股早已(yǐ)成(chéng)为基金(jīn)重(zhòng)仓股的天下，彼时包(bāo)括公募的中欧价值发现(xiàn)、中欧潜(qián)力价(jià)值、工(gōng)银瑞信灵动价值、宝盈(yíng)新(xīn)价值和私募(mù)的(de)明河(hé)2016，都在其中出现(xiàn)，占据了半壁江山。需要强调的是，中欧的两只基金都是价值派基金经理曹名长在管的产品，首季其同时重仓的房地产产业链股(gǔ)票还有金地集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对(duì)比(bǐ)而言，前几年曾经风(fēng)光一(yī)时的家居板块(kuài)也因(yīn)疫(yì)情(qíng)、消费复苏进程缓慢等多(duō)因(yīn)素一(yī)度沉(chén)寂，不过好在困境反转露出(chū)曙(shǔ)光(guāng)，家(jiā)居板(bǎn)块中年内表现最好的是志邦家居。同一时间段，该股年内上涨已经超过23％，从业(yè)绩(jì)来(lái)看，无论(lùn)是营(yíng)收还是归母净(jìng)利(lì)润，公司(sī)都实现了同比双升。

　　从公(gōng)司的十大(dà)流通股股东来看，《红周(zhōu)刊》发现广(guǎng)发基金经理罗洋慧眼独具，一季报中他管理的广发(fā)策略优(yōu)选和广(guǎng)发(fā)安宏回报均增(zēng)加(jiā)了持(chí)股，而这(zhè)两只产品也成(chéng)为志邦(bāng)家居十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东中仅有的(de)两只公募。有意思的是，他(tā)似乎对于定制家(jiā)居类标的情有独钟，在另一(yī)家赛(sài)道公司金(jīn)牌橱柜中，他(tā)管(guǎn)理的全(quán)部(bù)三只产品均(jūn)登榜(bǎng)十(shí)大流(liú)通股股东，其(qí)也成为他的独门重仓股(gǔ)。

　　除去家居(jū)家纺(fǎng)外，下游(yóu)的物业(yè)股(gǔ)也越来越被机构所青睐(lài)，不(bù)过(guò)这类标的大多(duō)在香港上市(shì)，如(rú)何选(xuǎn)择(zé)成为(wèi)难题。对此，前述上(shàng)海公募基金经理(lǐ)举例分析：“物(wù)业服(fú)务不是一个高毛利(lì)的行业，挣钱很(hěn)辛苦，我选公司还是希望挣的是市场化应该挣(zhēng)的(de)钱，以我曾经买的绿(lǜ)城服(fú)务为例，它在(zài)中(zhōng)高端(duān)楼盘占比是比较(jiào)高的(de)，每年到期的合同里提价成功率在30％～40％。它能做到(dào)滚动的大部(bù)分项目到期之(zhī)后(hòu)，经(jīng)过(guò)两三轮(lún)合同周(zhōu)期(qī)还能做到产品提价。”

　　“行业里真(zhēn)正能做到产(chǎn)品(pǐn)提价的公司很(hěn)少，因为(wèi)物业(yè)公司很容易一(yī)开始是挣钱的(de)，后(hòu)面因康师傅是哪国的牌子？为保安这些固定人员成本的年(nián)度增长，不过服务没有(yǒu)特(tè)别好，客户(hù)没有那么满意，能做到提价难(nán)度(dù)是非常大的。但(dàn)是该(gāi)公司能在业内做到到期之后提价率比(bǐ)较高，这跟它的定位和比较好的服务是(shì)有关(guān)系(xì)的。”他进一步强(qiáng)调(diào)。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 康师傅是哪国的牌子？