饱受争议的二手房(fáng)交易中(zhōng)介费问(wèn)题，正逐(zhú)渐得到(dào)监管(guǎn)部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联(lián)合发(fā)布了关(guān)于规范房地产经纪服务的(de)意见。意见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利(lì)用房源客源优势收取过(guò)高(gāo)费用(yòng)、未(wèi)明码标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人(rén)信息等问题(tí)，加重(zhòng)交易当(dāng)事人负(fù)担、侵害其(qí)合法权(quán)益(yì)。

　　基于上述背景，两部(bù)门从(c复活的作者是谁，复活的作者是谁óng)加强从(cóng)业主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务(wù)收费(fèi)、严格实行明码标(biāo)价等(děng)十方(fāng)面，提出(chū)了意见。

　　中原地(dì)产首席分(fēn)析师(shī)张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城市发展，一(yī)二线城(chéng)市(shì)二手房交易(yì)占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产调(diào)控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研(yán)究中心首(shǒu)席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于金额(é)不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易周期(qī)较长，具有非(fēi)常强的(de)专业性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但(dàn)很多中(zhōng)介利用信息(复活的作者是谁，复活的作者是谁xī)不(bù)对称(chēng)等问题(tí)，将非必要的收(shōu)费(fèi)夹(jiā)带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等(děng)，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些服(fú)务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对(duì)包括经纪服(fú)务在内的相关市(shì)场交易(yì)行为(wèi)及其(qí)主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房(fáng)地产(chǎn)市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也(yě)更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业关注最多的(de)一个话题，便(biàn)是(shì)房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)费的(de)问题。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来相关部门主要监(jiān)管的(de)重(zhòng)点，将是对房地产经纪(jì)服务收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点(diǎn)城市，二(èr)手房(fáng)屋(wū)交易过程中(zhōng)，部分价(jià)值不菲(fēi)的(de)房屋(wū)，往(wǎng)往(wǎng)要(yào)缴纳(nà)一笔金(jīn)额(é)不低的中介费。以北京某房地(dì)产经纪服务(wù)机构2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪(jì)服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价(jià)。引导由交(jiāo)易双方共同承担经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是(shì)1995年国(guó)家计委建设(shè)部下发的《关于房地产中(zhōng)介(jiè)服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为例，目前北(běi)京市执行(xíng)的2014年(nián)更(gèng)新后的收费标准，即根(gēn)据这(zhè)样(yàng)的规定(dìng)：“少数特别复杂的(de)住宅买卖(mài)经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收(shōu)费标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当前北京二手房中(zhōng)介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的(de)精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消了(le)房地(dì)产中(zhōng)介(jiè)服务等(děng)57个政府定价，房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费多(duō)少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实(shí)际收取费用过程(chéng)中，相关监管部门当前并(bìng)未明确具体的中介费(fèi)率，中(zhōng)介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标(biāo)价即可。而房地(dì)产经纪(jì)服务机构在具体收取过程中，会(huì)结(jié)合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综(zōng)合计算出合适的中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问(wèn)题，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠(qú)道，公示服(fú)务项目、服务内容(róng)和收费标准(zhǔn)，不得(dé)混合标价和捆绑收(shōu)费。房(fáng)地产经纪机(jī)构提(tí)供的基本(běn)服务(wù)和延(yán)伸服务，应当分别明确(què)服务项目和收费(fèi)标准。房地(dì)产经纪机构收(shōu)费前应当向(xiàng)交易当事(shì)人出(chū)具收费清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城(chéng)乡建设(shè)部门将会(huì)同(tóng)市场监管等部门(mén)采取(qǔ)约(yuē)谈等综合措施进行重点监管。市场监管部(bù)门会同有(yǒu)关部门依法查(chá)处不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违(wéi)规信息(xī)，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳入(rù)国家企业信用信(xìn)息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则(zé)实(shí)行(xíng)分档(dàng)定(dìng)价，是否意(yì)味(wèi)着，未来豪(háo)宅(zhái)的中介费(fèi)有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文(wén)鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实(shí)行分档(dàng)定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范(fàn)行业，打(dǎ)击收费(fèi)过高的经纪(jì)机(jī)构(gòu)，但对(duì)市场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深(shēn)圳市(shì)场豪(háo)宅和普(pǔ)宅(zhái)本来收费就不同，各(gè)家收费普遍在(zài)合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当(dāng)前两部门提出的(de)意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即(jí)只是纲(gāng)领性文件而非规(guī)定，未来(lái)如何具体认定(dìng)其中的(de)细则，还需要看各(gè)城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目(mù)前市(shì)场看，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规(guī)范化，有利(lì)于(yú)行业健康发展。同时，由(yóu)于二(èr)手房很多房源在(zài)产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对(duì)房地(dì)产经纪服务(wù)行业的专业性提出(chū)更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该由上(shàng)下家(jiā)各支付一半的(de)中(zhōng)介(jiè)费，但在一些(xiē)热点城(chéng)市的二手房(fáng)交易过程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会出现中介费及(jí)税费(fèi)均由(yóu)购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也(yě)可(kě)能(néng)通过转嫁的(de)方(fāng)式(shì)，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下(xià)家(jiā)，市场这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视(shì)为向购房者单边收(shōu)费的(de)行为。部分中介公司可能会利(lì)用其支配地(dì)位(wèi)，在原先经纪服(fú)务收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次向房东(dōng)收取费用，而(ér)这部(bù)分费用，房东往往会(huì)将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变相推高(gāo)了房价。两部门(mén)提出严禁(jìn)操纵(zòng)经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)，不(bù)仅有利于提(tí)高交(jiāo)易中操作(zuò)的(de)透明度，也复活的作者是谁，复活的作者是谁(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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