文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足(zú)一个(gè)月时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地明(míng)确(què)表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建了(le)，不(bù)能把(bǎ)包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，这(zhè)是房地产从大开肉莲花是什么东西，佛教肉莲花是什么东西发时(shí)代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的(de)最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个(gè)人层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)对购(gòu)房者非常(cháng)不公(gōng)平(píng)，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国(guó)家(jiā)存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获(huò)得政府批准后(hòu)才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在(zài)购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从(cóng)银(yín)行一(yī)次性贷款支付(fù)剩余全(quán)部房(fáng)款(kuǎn)，而是(shì)根(gēn)据开发(fā)商(shāng)工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资(zī)金监管、分期支付以及(jí)违约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果(guǒ)没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当(dāng)期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作(zuò)者(zhě)十(shí)年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税改革方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖身于(yú)木(mù)屋或者其他临(lín)时(shí)住(zhù)宅，住(zhù)房的(de)需求是相当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增(zēng)加，开(kāi)发商资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对(duì)于商品肉莲花是什么东西，佛教肉莲花是什么东西流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自(zì)己的房产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造(zào)和销售(shòu)，也解决了(le)制造商的资(zī)金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心(xīn)的住房供不(bù)应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几(jǐ)十(shí)年繁(fán)荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断(duàn)完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了(le)对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在(zài)预售前，确保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证明自(zì)身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造(zào)假(jiǎ)，套取(qǔ)监(jiān)管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在银行开设(shè)的信(xìn)托账户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国(guó)内地优先发(fā)展重工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起步(bù)较晚、增速(sù)较(jiào)慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出(chū)现了分配不公、效率低(dī)、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制(zhì)度不(bù)再(zài)适用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房(fáng)的(de)需求量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无(wú)疑是对内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出(chū)台多(duō)项文件，大力(lì)支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的(de)福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产(chǎn)市(shì)场采用(yòng)预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和(hé)开发时(shí)间(jiān)周期长的两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化(huà)，中国人(rén)民银(yín)行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用(yòng)推(tuī)动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成(chéng)契合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了(le)缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发(fā)企(qǐ)业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或(huò)房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房地产开(kāi)发(fā)商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的(de)按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地的开发商(shāng)而(ér)言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年(nián)对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走完发达国家几百年(nián)城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在(zài)当前已成(chéng)为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)占总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上下(xià)游产业链特(tè)别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算(suàn)报(bào)告(gào)》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市(shì)值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本(běn)市(shì)场发(fā)育尚(shàng)不(bù)成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者(zhě)和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购(gòu)房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按(àn)揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一(yī)系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风(fēng)险完(wán)全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业(yè)预(yù)售(shòu)商品房所得款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的(de)建安(ān)成(chéng)本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者(zhě)项(xiàng)目工程(chéng)总额报(bào)价计(jì)算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没(méi)有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产大开发时(shí)代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资(zī)金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高(gāo)周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于(yú)购房者预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金(jīn)或(huò)预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支(zhī)付方(fāng)式：预付款一(yī)般以定(dìng)金方式支付(fù)，或按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商(shāng)品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者支(zhī)付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为购房者(zhě)提(tí)供一定的保修期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数(shù)据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如(rú)果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可(kě)通(tōng)过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设(shè)过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直(zhí)接损害银行(xíng)利(lì)益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放(fàng)款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获(huò)批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还(hái)。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房(fáng)屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部(bù)水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是(shì)当房(fáng)屋出(chū)现重(zhòng)大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预(yù)售制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟通期房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，当(dāng)开(kāi)发(fā)商出(chū)现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按(àn)工程(chéng)进度付款的(de)方(fāng)式，但是(shì)交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较低(dī)，一(yī)般会在(zài)合同签(qiān)订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期房预售(shòu)资(zī)金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也(yě)由律师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支(zhī)付(fù)相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资金在进入开发(fā)商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托合(hé)同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支(zhī)付(fù)的购房款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向(xiàng)金融机构或(huò)保(bǎo)证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前只需(xū)支付最多不(bù)超20％的(de)定金，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可(kě)返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门(mén)项目资(zī)金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统一的(de)选购(gòu)权合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期(qī)房同样采取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流(liú)程做了(le)统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合同签订后(hòu)、地(dì)基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程(chéng)进度(dù)放款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在此过程中随(suí)着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提(tí)取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此(cǐ)后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金融工(gōng)具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结(jié)至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大(dà)延期以及(jí)重大(dà)缺陷等(děng)情况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的(de)第三(sān)方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部(bù)门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现(xiàn)象(xiàng)。交(jiāo)付环(huán)节，建(jiàn)立商(shāng)品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免(miǎn)费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币。

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