近两年(nián)火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后(hòu)不再产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益(yì)，特(tè)许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和(hé)本金的(de)归还，在选择投资(zī)标的(de)时应了(le)解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金额占可供(gōng)分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价(jià)格的(de)变化。基金(jīn)份额二(èr)级市场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的综(zōng)合(hé)影(yǐng)响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分(fēn)红预期(qī)则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露(lù)文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重(zhòng)要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额(é)持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试行）》及(jí)相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度(dù)可(kě)分配(pèi)金额以现(xiàn)金形(xíng)式(shì)分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的(de)分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回(huí)报，而是由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的角度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多(duō)元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置(zhì)价(jià)值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能(néng)够(gòu)通过(guò)分红(hóng)获取相对(duì)于投(tóu)资债(zhài)券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的(de)影(yǐng)响，可分配(pèi)金额(é)完成率(lǜ)不达预(yù)期(qī)，一定程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的(de)分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债券回归的(de)过程；另一(yī)方面，基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份(fèn)额的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资(zī)者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特(tè)许经营(yíng)权(quán)分红包(bāo)括利(lì)润分(fēn)配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是本(běn)金之上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例是(shì)变动的(de)，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基(jī)金价值面临极大(dà)不确(què)定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权(quán)类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资(zī)产的分红包括了(le)利润分(fēn)配和本金(jīn)的(de)归(guī)还，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的(de)，对特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益(yì)率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而(ér)形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏(piān)强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择(zé)产品的二(èr)级市场价格和分(fēn)红有合世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在(zài)经营权到期(qī)后不(bù)再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的(de)特许经营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的(de)分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人(r世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多én)提醒投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权项目的(de)分(fēn)派金(jīn)额(é)包(bāo)含了投资(zī)本金，在(zài)不进行(xíng)扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份额(é)单价随(suí)着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到(dào)期后通过(guò)对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等(děng)追加(jiā)投资，有(yǒu)机会(huì)进(jìn)一步延(yán)长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的(de)假设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观(guān)测(cè)内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评估项目(mù)底层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和评估项目(mù)底层资产的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二(èr)是可(kě)供分配现金(jīn)，二(èr)者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于(yú)企业本(běn)身经营活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独(dú)立的资(zī)产(chǎn)配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的(de)高(gāo)低，对(duì)产权类的资产更多关(guān)注分派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权(quán)益人综合(hé)实(shí)力(lì)、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力(lì)、公募(mù)基金管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较(jiào)分(fēn)析，结合(hé)经(jīng)济及市(shì)场的实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目的(de)运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人也称。

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