万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红(hóng)，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书(shū)院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了(le)共同债务人被中国信达(dá)追债，中(zhōng)国(guó)信达(dá)为了(le)收(shōu)回钱款不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入(rù)房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的维(wéi)权(quán)信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核(hé)心区位(wèi)，名校(xiào)环(huán)绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信(xìn)达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不良(liáng)债权(quán)转让项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公(gōng)司(sī)是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都(dōu)是(shì)卖出去了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了(le)上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这(zhè)75套(tào)房子(zi)抵(dǐ)押(yā)出去(qù)，现在还没(méi)资金解抵押，所以不(bù)能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是(shì)北京(jīng)的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还(hái)有不(bù)少中赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，那(nà)么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业主没有过(guò)错，人民(mín)法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以向(xiàng)法院(yuàn)提(tí)出(chū)执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退(tuì)还购房款或办(bàn)理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于(yú)商(shāng)品房(fáng)消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式(shì)明确(què)了购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目(mù)的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建(jiàn)设(shè)工程价(jià)款优先(xiān)受偿权、抵押权以及(jí)其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持(chí)。只支付(fù)了部分价(jià)款的(de)商品房消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终结前(qián)已实(shí)际支付(fù)剩余(yú)价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国信达(dá)申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一(yī)股东，后者(zhě)由中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名(míng)度(dù)，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进入(rù)北京(jīng)的第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京(jīng)万(wàn)柳地块(kuài)，成(chéng)为(wèi)北(běi)京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的(de)姿态杀(shā)入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八(bā)阅历是什么意思的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位(wèi)。2014年(nián)末上(shàng)市(shì)的它，对(duì)手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它(tā)远远超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠(diàn)定了(le)中赫集(jí)团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其实是(shì)有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金(jīn)辉将(jiāng)转型的(de)目光，放到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的(de)估值一(yī)直(zhí)没变，那么(me)中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有(yǒu)人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什(shén)么(me)又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集(jí)团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京(jīng)建工、山(shān)东国际(jì)信托、中融(róng)信托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国(guó)安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状况没(méi)有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易(yì)所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还在(zài)持(chí)续质押(yā)手中的(de)中赫集团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫(hè阅历是什么意思)的经(jīng)营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列(liè)被执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目(mù)前幸免于难(nán)。不过(guò)在实控(kòng)人都成为老赖的情况下(xià)，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

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