近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观(guān)测经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募R甘油是用猪油做的吗，食品级甘油是什么做的EITs 进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可供分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有(yǒu)期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场(ch甘油是用猪油做的吗，食品级甘油是什么做的ǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息(xī)披露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为(wèi)基(jī)金份(fèn)额持有人(rén)实(shí)际获得的(de)现金收益(yì)，对(duì)于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示(shì)，根据(jù)《公开(kāi)募(mù)集(jí)基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础(chǔ)设(shè)施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募(mù)REITs的(de)主要特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红(hóng)机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配置价值(zhí)。另(lìng)一(yī)方面，公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的(de)关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一(yī)方面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活力的(de)改善(shàn)有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前后基金份额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在(zài)基(jī)金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两个(gè)部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分红差异(yì)很大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到(dào)期后基(jī)金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每(měi)年(nián)的现金分红及资产(chǎn)增值(zhí)的(de)收益(yì)，而持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每年的(de)现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产的分红包括了(le)利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)的归还(hái)，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在(zài)经营权到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的(de)特(tè)许经营权(quán)项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提(tí)醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的(de)分派金额包含(hán)了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派进度逐年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土地(dì)或(huò)建(jiàn)筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到(dào)期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来(lái)观察和(hé)评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现(xiàn)金(jīn)相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价(jià)值(zhí)体现在相对(duì)股债市场独立的资(zī)产配(pèi)置(zhì)功能(néng)，比较适合(hé)长期持有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多(duō)重因素来选择(zé)投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关(guān)注有基本面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露(lù)预(yù)测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设(shè)施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述(shù)负(fù)责人也称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 甘油是用猪油做的吗，食品级甘油是什么做的