“现在的房(fáng)地产很难再出现像(xiàng)过去十年的系统性行(xíng)情。”思睿集团合伙人、首席经济学家洪灏(hào)向《红(hóng)周刊》表示，房地(dì)产行业分化的愈加明显，让(ràng)机构(gòu)和投资者的(de)关(guān)注度(dù)从板块向单个(gè)标的转(zhuǎn)移。上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬向《红(hóng)周刊(kān)》指出，从行(xíng)业(yè)来看，无(wú)论是(shì)业(yè)绩(jì)，还是估值(zhí)，房地产都已(yǐ)经(jīng)双杀到了最底部，而且是(shì)反复地杀(shā)到了(le)底部(bù)，再往下(xià)的空间已经不大(dà)了。

　　三道红(hóng)线等(děng)指(zhǐ)标

　　成挖(wā)掘个股阿尔法(fǎ)重要参考(kǎo)

　　那么(me)如何寻找房地产个股的阿(ā)尔法(fǎ)呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地产(chǎn)赛道中进行选择，需要非常(cháng)小心，避免选(xuǎn)了半天，标的(de)公司(sī)出现爆雷的情况。除此之外(wài)，洪灏指出，需要满足以下三个基准(zhǔn)：有(yǒu)大的国资背(bèi)景的、杠杆率较低的(de)、此前没有踩过红线的。

　　他还表示，如(rú)果关注一下今(jīn)年房地产的(de)开发(fā)资(zī)金来源，可(kě)以发现，其实银行的信贷倾向是不(bù)太愿意给房企贷(dài)款(kuǎn)的，房企的主要资金来源来自新盘的销售。但今年新房的销售情(qíng)况相(xiāng)较一般。再关(guān)注一(yī)下，哪些房企能从银行拿到(dào)钱，其实主要(yào)还是那(nà)些有国企背景的(de)房企，民(mín)营房(fáng)企相对比较困难，所以整个行(xíng)业出现了一个(gè)很(hěn)明显的分化，无论是(shì)在销售，还是融资等各个方面都非(fēi)常明显。现在(zài)有国资背景(jǐng)的房企在资本市场(chǎng)表现相对较(jiào)好(hǎo)，但没(méi)有(yǒu)国(guó)资(zī)背景的民营房企股价(jià)大多表现很一般。

　　陈昊(hào)扬则(zé)向《红周刊》表示，在房地(dì)产行业内，我们(men)的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到如(rú)何挖掘，我们会特别重视企业的成(chéng)本优势，更具体(tǐ)一点，就是它的净借(jiè)贷水(shuǐ)平（净负债率）是(shì)不是行业内的(de)最(zuì)低水平；利润率是不是行业内最(zuì)高的；融资成本是否是行业内(nèi)最低的；建安成(chéng)本(běn)是否也是业内最低的(de)；这些都(dōu)是我们看重(zhòng)的一家房企的综合成本。

学生级和届怎么区分，毕业的级和届怎么区分　　需要注意的(de)是，能够同(tóng)时(shí)满足上(shàng)述条件的(de)房企并不多。即便是在国央企(qǐ)中，仍有部分房企出现(xiàn)了“三道(dào)红线”的“踩线”情(qíng)况，且有逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周(zhōu)刊》根(gēn)据Wind数(shù)据整理(lǐ)发现(xiàn)，截至(zhì)2022年末，天房发展、陆家嘴、格(gé)力地产、西藏(cáng)城投、中交地产、中国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之(zhī)外，城建发展(zhǎn)、京投发展、光明(míng)地产、云南城投、首(shǒu)开(kāi)股份、珠江股份、城(chéng)投控股等国央企房(fáng)企也踩了“三道红线”中的(de)两条。

　　2022年激(jī)进扩(kuò)张房企

　　需警惕其重蹈覆(fù)辙

　　不难(nán)看(kàn)出，即(jí)便是有(yǒu)着(zhe)较稳(wěn)健特(tè)色(sè)的国(guó)央企房企，其(qí)财务指(zhǐ)标(biāo)称得(dé)上完全(quán)健康的仍是少数。而更加值得注意(yì)的是，在(zài)2022年，不少国(guó)企，甚至地方国企开始大(dà)举扩(kuò)张(zhāng)。而这无疑又进一(yī)步考验着国央企的资(zī)金链情(qíng)况。

　　对房企而言，扩张速度的张弛有(yǒu)度尤(yóu)为重(zhòng)要，节奏(zòu)把握准确，有(yǒu)助于(yú)房企(qǐ)储备优质(zhì)“弹(dàn)药”；但过于乐观的(de)预(yù)判未来市场，以及(jí)过于(yú)激进的扩张拿(ná)地节奏也(yě)有可能让房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配(pèi)置(zhì)的一(yī)家房企进行举例，它(tā)从2018年开始到2021年，连续(xù)4年的(de)净借贷比例都维持在33％左右，完(wán)全没有增加杠杆比(bǐ)例。而(ér)到2022年，这(zhè)家房企明显感觉到(dào)机会来了，其(qí)开始在一(yī)线城市进(jìn)行(xíng)大举拿地(dì)，净负债率也由此前的33％左右(yòu)水(shuǐ)准(zhǔn)提高到45％左(zuǒ)右，涨了接近三分之(zhī)一。与此同时，该房企新购入地块(kuài)也实现了快速的(de)开盘(pán)利用率，预计今年会有更多的(de)楼盘入市。像这类企业就符合“最(zuì)后的赢(yíng)家”的(de)特点。一方(fāng)面，在于它本身(shēn)储备(bèi)了很多弹药，去年拿地超(chāo)1000亿(yì)元，且其中一半在一线(xiàn)城市，另(lìng)外(wài)一半也(yě)主要集中在强二(èr)线和(hé)二线城市(shì)；另(lìng)一方面，它的扩张是有(yǒu)节制地(dì)扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相(xiāng)反，有些(xiē)房企的扩(kuò)张速(sù)度让人感觉又回到(dào)了(le)2016年、2017年(nián)，或者说(shuō)看(kàn)到了2016年(nián)～2020年期间(jiān)扩张的民营企业(yè)的(de)影子。虽然(rán)说(shuō)，见(jiàn)到机(jī)会时要出手，但出手(shǒu)的章法(fǎ)仍要小心，如果(guǒ)负债率(lǜ)扩张得太快，但未(wèi)来的两年市场(chǎng)没有想(xiǎng)象得那(nà)么好，可能会(huì)重(zhòng)蹈覆(fù)辙(zhé)。

　　那(nà)么(me)如何来衡(héng)量(liàng)一家房企(qǐ)的扩张速度是否(fǒu)激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是看房企(qǐ)的净负债率水(shuǐ)平，在我看来，这(zhè)个比例如果超过60％，就是扩(kuò)张得过于(yú)快速了。

　　不难看出，这一标准要比(bǐ)“三(sān)道(dào)红线”对房(fáng)企(qǐ)的(de)净负债率要求不得(dé)高(gāo)于100％要更加严格。陈(chén)昊扬解释(shì)，当前房地(dì)产(chǎn)行业的复(fù)苏速度并没(méi)有那么快(kuài)，所以要规避(bì)公司净负(fù)债率提高到一(yī)个(gè)比(bǐ)较危险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿地较积(jī)极的房(fáng)企梳(shū)理发现，中交地产、中国金茂、华发股份、越秀地产(chǎn)、绿城中国、保(bǎo)利发(fā)展等房企2022年净负债(zhài)率都在60％之上。其中(zhōng)，中交地产净负(fù)债率(lǜ)持(chí)续居高不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之(zhī)形成鲜明(míng)对比的是，华润置地、中国海外发(fā)展、万科A、滨江集(jí)团、招(zhāo)商蛇口、龙湖集(jí)团(tuán)等房企(qǐ)在践行较(jiào)积(jī)极的拿地策(cè)略的同(tóng)时，也较好(hǎo)地(dì)控制了公司的(de)扩张速(sù)度与净(jìng)负债(zhài)率水(shuǐ)平(píng)（见附(fù)表）。

　　滨江集团等个别(bié)民(mín)营房(fáng)企

　　或具(jù)备“最后赢家”的黑马特(tè)质

　　陈(chén)昊(hào)扬指(zhǐ)出(chū)，实际上，他们(men)是(shì)以同一筛选标准来看国央企(qǐ)与民营房(fáng)企，但在各维度(dù)的实(shí)际表现上，国央企(qǐ)确实会(huì)更胜一筹。如(rú)国央企的融资(zī)成本更低，融(róng)资渠道也(yě)更(gèng)顺畅，能够(gòu)做到(dào)想融就融(róng)，这样，国(guó)央企自然而然就(jiù)具有天然优势。

　　虽然对比民营房企(qǐ)，机构更加看好国央企，但这也并不意味着，民营企业中就没有“黑马”的存(cún)在。

　　据《红周刊》梳理发(fā)现，仍有少数民(mín)营(yíng)房企同样受到机构的青睐。比如(rú)，根(gēn)据2023年一(yī)季报，滨(bīn)江集团的十大流通股东中新(xīn)进了“中国工商银行股(gǔ)份有限公司－景顺(shùn)长城中国回报灵活配置混合型证券投资基金(jīn)”“全国社保(bǎo)基金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年(nián)开始，百亿私募珠海阿巴马资产(chǎn)管理有限公司就长期持有滨江集团。根(gēn)据一季报，该资产公司的(de)几只产品合计持有滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青(qīng)睐，和其自身的基本面表现存(cún)在一定关系。2020年以来(lái)的近三(sān)年时间，房地(dì)产市(shì)场(chǎng)整体在走“下坡路”，但作为杭州本土房(fáng)企的滨江集(jí)团仍是表现(xiàn)出较强的韧(rèn)劲(jìn)，2020年以来，滨江(jiāng)集团在业绩表现、销(xiāo)售(shòu)规(guī)模(mó)、新(xīn)增土(tǔ)储、股(gǔ)价表(biǎo)现(xiàn)等多维度都表现了较强的增长势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团(tuán)扣(kòu)非归母净利(lì)润依次(cì)为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据(jù)近(jìn)期发(fā)布的2023年一季报，今年一季度，滨江(jiāng)集团(tuán)更是实现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜时代(dài)”仍(réng)能(néng)保持自(zì)身业绩(jì)的持续增长(zhǎng)，和滨(bīn)江集团(tuán)扎根杭州的战略(lüè)布局(jú)关(guān)系密切(qiè)。根据2022年年报，滨(bīn)江集团有(yǒu)近(jìn)七成营收来自杭州地(dì)区，而在(zài)2021年，杭州地区的营(yíng)收比重(zhòng)只占到近(jìn)六成。近三年持续稳居杭州房企销售排名第一。

　　与此同时，滨(bīn)江集团在(zài)杭州的(de)土储(chǔ)补充同样较为积(jī)极，根(gēn)据(jù)诸葛找(zhǎo)房、住在杭州网数(shù)据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金(jīn)额依(yī)次为(wèi)404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元(yuán)，同(tóng)样持续稳居杭(háng)州的本土第(dì)一(yī)。

　　而滨(bīn)江集团在杭(háng)州的较突出表现(xiàn)，也让滨江集团(tuán)的房企排名迅速提升。到2023年，滨(bīn)江集(jí)团的房企(qǐ)排名已冲进(jìn)前十，根据中指数据(jù)，2023年前4月，滨学生级和届怎么区分，毕业的级和届怎么区分江(jiāng)集团实现销售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注意的(de)是，2020年至今(jīn)，滨江集(jí)团(tuán)股价(jià)翻了(le)超一倍以上(shàng)，而(ér)近(jìn)期(qī)，滨(bīn)江集团更是迎(yíng)来多家(jiā)机构的集中调研。滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)发布公告表示，公司于(yú)5月(yuè)10日接受了信达证券(quàn)、金鹰基金、建信养老、新(xīn)华养老等18家机构调研。

　　产(chǎn)业链布局重点移至存(cún)量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业(yè)觅α

　　实际上房地产开发只是房地产产业(yè)链(liàn)上的中游环节，其上游主要为(wèi)钢铁、水泥、建材、玻纤等(děng)材(cái)料供应(yīng)商，而(ér)下(xià)游应用行(xíng)业主(zhǔ)要包(bāo)括中(zhōng)介服(fú)务、家用电器、物业管理、家居用(yòng)品。综(zōng)合《红周刊(kān)》的(de)采访，房地产开(kāi)发环节(jié)与上游材(cái)料端息息相关，新盘开工不足导致上(shàng)游不被(bèi)看好，机构寻觅个股阿(ā)尔法的思路(lù)渐(jiàn)渐移至下游。“中国房地产(chǎn)行业在进入存量房时(shí)代，所以对地(dì)产产业链，尤其是偏消费属性的家装家居领域，我们(men)相对看好，因为居民保有的住房规(guī)模越来(lái)越(yuè)大，随着时间的增加，内(nèi)装(zhuāng)更新的(de)需求也会越来越多。美国过(guò)去(qù)的(de)数据充分说明了这一点，在新房销(xiāo)售见顶之后，家具消费(fèi)的(de)增长却(què)一直(zhí)都(dōu)很好。对于地(dì)产产(chǎn)业(yè)链，我们相对看好和内装(zhuāng)相关的行(xíng)业，例如(rú)消费建材、家(jiā)居(jū)装饰等(děng)。”万家基金人士表(biǎo)示。

　　而根据《红周(zhōu)刊(kān)》对下游细分中相关赛(sài)道龙头年内表现(xiàn)的统(tǒng)计，目前暂(zàn)居(jū)前两(liǎng)位的都是来自家纺(fǎng)赛道的公司，它(tā)们分别是富安(ān)娜和水星家(jiā)纺，特别是前者(zhě)在月线连收七(qī)根阳线的基础(chǔ)上，年内迄今涨(zhǎng)幅已经(jīng)逼(bī)近(jìn)30％。

　　以前者(zhě)为(wèi)例(lì)，富安娜主要从事纺织家(jiā)居、睡眠家(jiā)居、生(shēng)活类产品的研发(fā)、设计、生产及(jí)销售，旗(qí)下(xià)拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇(qí)智”自有品(pǐn)牌。第一季(jì)度报告显示，报(bào)告(gào)期(qī)内，富安娜(nà)实现营(yíng)业收入约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过实现归(guī)属于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流通股股(gǔ)东来看，能够发现该股早已成为基金重仓股的(de)天下，彼时包(bāo)括(kuò)公募的(de)中欧价值(zhí)发现(xiàn)、中欧(ōu)潜(qián)力价值、工银瑞信灵动价值、宝(bǎo)盈新(xīn)价(jià)值和私募的明河2016，都在其(qí)中出现，占据了半壁江山。需要强调的是，中欧的两只(zhǐ)基金都是价值派(pài)基金(jīn)经理曹名长在管(guǎn)的产品(pǐn)，首季其同时重(zhòng)仓(cāng)的房地产产业链股票还有(yǒu)金地集团和大(dà)亚圣象。

　　对比而言，前几(jǐ)年(nián)曾(céng)经风光一时(shí)的家居板块也因疫(yì)情(qíng)、消(xiāo)费复苏进程(chéng)缓慢等多因素一度沉寂，不过好在困境(jìng)反转露出曙(shǔ)光(guāng)，家居板(bǎn)块(kuài)中(zhōng)年内表现最好的(de)是志邦家居。同一时间段，该股(gǔ)年内上涨已经(jīng)超过(guò)23％，从业绩来看，无论是(shì)营收(shōu)还是归母净(jìng)利润，公司都实现了同比双升。

　　从(cóng)公司的十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，《红周(zhōu)刊》发现广发基(jī)金经理罗洋(yáng)慧(huì)眼独(dú)具(jù)，一季报中他管理的广发策略优选和广发安宏回报均增加了持股，而这两只产品也成为志邦(bāng)家(jiā)居十大流通(tōng)股股东(dōng)中(zhōng)仅有(yǒu)的两只公募。有意(yì)思的是，他似乎对于定制(zhì)家(jiā)居类标的情有独钟，在(zài)另一家赛(sài)道公(gōng)司金(jīn)牌橱柜中(zhōng)，他管理的全(quán)部三只产(chǎn)品均登(dēng)榜十大流通股股(gǔ)东，其(qí)也(yě)成为(wèi)他的独门重仓(cāng)股。

　　除去家(jiā)居家纺(fǎng)外，下游的物业(yè)股(gǔ)也(yě)越来(lái)越被机构所青睐(lài)，不过这类标的(de)大多在香港上(shàng)市，如何选择成为(wèi)难题(tí)。对此，前述上海公募(mù)基(jī)金经理(lǐ)举例(lì)分析：“物业服务不(bù)是一(yī)个高毛利的行业(yè)，挣钱很辛苦，我选公司还是(shì)希望挣的是市场化(huà)应该挣的钱，以我曾经(jīng)买的绿城服务(wù)为(wèi)例(lì)，它在中高端楼盘(pán)占比是比较高的，每年到期的合同里提(tí)价(jià)成功率在30％～40％。它能(néng)做到滚动的大部分项目到期(qī)之后，经过(guò)两三(sān)轮(lún)合(hé)同周期还(hái)能做到(dào)产品提价。”

　　“行(xíng)业里真正能做到(dào)产品提(tí)价的公司很(hěn)少，因为物业公司很容易一(yī)开始是挣钱的，后(hòu)面因为保安这些固定人员成(chéng)本的年度增(zēng)长，不过服务没有特别(bié)好，客户没(méi)有那么满意，能做到提价(jià)难度是非常大(dà)的。但(dàn)是该公司能在业内做到(dào)到期之后提价率比(bǐ)较高，这跟它的(de)定位和比较好的(de)服务是(shì)有关系的。”他进一步强调(diào)。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 学生级和届怎么区分，毕业的级和届怎么区分