导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七(qī)次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)。市(shì)场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。中国的(de)人均住宅间数(shù)较发(fā)达国家还(hái)有很大差(chà)距。人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们(men)根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎(hū)意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房(fáng)无法满足流动人(rén)口的租赁(lìn)和(hé)置业需(xū)求。全国总人(rén)口的近(jìn)三成都是流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续(xù)，带(dài)来新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年(nián)以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家有着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地(dì)产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官(guān)方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从(cóng)2月以来，各(gè)大(dà)城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前(qián)的房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判断未来房地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观判断站不(bù)住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月(yuè)，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻(wén)发(fā)布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括(kuò)了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)并不(bù)大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切(qiè)相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间数不能(néng)完全反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭(tíng)为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是(shì)城镇居民(mín)宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要(yào)分两(liǎng)大类(lèi)，一(yī)类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住(zhù)宅(zhái)相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大(dà)致测算得(dé)到中国(guó)存(cún)量房地产套数，并进(jìn)一步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期(qī)房销售，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后(hòu)装修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定(dìng)租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实(shí)际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人(rén)口流动、居民换房等因素产生(shēng)的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的流动人(rén)口(kǒu)在(zài)老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据(jù)两(liǎng)套房(fáng)，在高(gāo)房价的大(dà)城市(shì)租(zū)赁一(yī)套房(fáng)，在(zài)房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电(diàn)线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的(de)不(bù)便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房(fáng)进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美(měi)国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的(de)住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看(kàn)似已经户(hù)户(hù)有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人(rén)口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋(qū)势(shì)演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有需求释放(fàng)。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不(bù)断(duàn)下(xià)降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户(hù)数会因户(hù)均(jūn)人口规模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致(zhì)经济发展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的(de)分化日益(yì)明(míng)显，资(zī)源(yuán)和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流(liú)入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来(lái)新(xīn)的(de)增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年(nián)常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人(rén)口增(zēng)长主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没(méi)有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活(huó)的环(huán)境，背(bèi)后的(de)改(gǎi)善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于(yú)资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作会议(yì)明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的(de)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国(guó)的人(rén)均住宅间数较其他(tā)国(guó)家依旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十(shí)年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需(xū)出(chū)现(xiàn)错配(pèi)，这是过去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化(huà)不单局限于城(chéng)市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查(chá)的(de)是人(rén)，并不是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存(cún)在统计(jì)偏差(chà)。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

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