饱受争(zhēng)议的(de)二(èr)手房交易中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场监(jiān)管总局联合(hé)发布(bù)了关于规(guī)范房(fáng)地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在(zài)利用房源客源(yuán)优(yōu)势收(shōu)取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户(hù)个人信息(xī)等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵(qīn)害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门(mén)从加(jiā)强从业主体(tǐ)管理、明(míng)确经纪服务内(nèi)容(róng)、合(hé)理确定经纪服务收费、严格实(shí)行明(míng)码(mǎ)标价等(děng)十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟称，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一二线城市二手(shǒu文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求)房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间(jiān)成(chéng)交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住房(fáng)政策研究中心首(shǒu)席(xí)研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示，买(mǎi)房对居(jū)民来说(shuō)属(shǔ)于金(jīn)额不(bù)低(dī)的大宗交易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交易周期较(jiào)长，具有非(fēi)常(cháng)强的专业性，居(jū)民往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等(děng)问(wèn)题，将(jiāng)非必要的收费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额外(wài)的负(fù)担(dān)，而(ér)且(qiě)这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中存在(zài)的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经(jīng)纪服务(wù)在内(nèi)的相关市(shì)场交易行为及其主(zhǔ)体进(jìn)行规(guī)范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地产市(shì)场管理和调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的意义更大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业关注最多(duō)的一个(gè)话题(tí)，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关(guān)部(bù)门(mén)主要监管的重(zhòng)点(diǎn)，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中(zhōng)介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中(zhōng)介(jiè)费。以北京某(mǒu)房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中提(tí)及(jí文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求)，房地(dì)产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用。鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价(jià)。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代(dài)理(lǐ)收费(fèi)，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目(mù)前北京(jīng)市(shì)执行的(de)2014年(nián)更新(xīn)后的收(shōu)费标准(zhǔn)，即(jí)根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪(jì)服(fú)务，经交易(yì)各方协商同意，可(kě)在规定(dìng)的收(shōu)费(fèi)标准基础上适(shì)当上浮，上(shàng)浮(fú)幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北(běi)京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的(de)精神，北京(jīng)2015年取消了房(fáng)地(dì)产中介服务等57个(gè)政(zhèng)府(fǔ)定(dìng)价，房地产经纪(jì)服务收(shōu)费多少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在实际收取费(fèi)用(yòng)过程中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门当前并未(wèi)明确具体(tǐ)的中(zhōng)介费率，中介机构仅需(xū)在服(fú)务过(guò)程中对收费标(biāo)准进行明码标价即可。而(ér)房地(dì)产经纪服务机构(gòu)在具体收取过(guò)程(chéng)中，会结合房屋(wū)价值及(jí)工资(zī)标准，综(zōng)合(hé)计(jì)算(suàn)出(chū)合适(shì)的(de)中(zhōng)介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于(yú)明(míng)码(mǎ)标价问题，两部门(mén)在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示(shì)服(fú)务项目、服务内容和(hé)收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供的基本(běn)服务和延(yán)伸服务，应文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求当分别明(míng)确服务项目和(hé)收费标准。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向交易当事(shì)人出具收费清单，列明收费标准、收费金额(é)，由当(dāng)事人(rén)签字确(què)认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监(jiān)管。市(shì)场监管部门会同有(yǒu)关部门(mén)依法查处(chù)不按规定明(míng)码标价、操纵经纪(jì)服(fú)务(wù)收费等违(wéi)反(fǎn)价格(gé)和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对(duì)房地产(chǎn)经纪机构相关违法违规信(xìn)息(xī)，市(shì)场监管部门要依法依规纳(nà)入国家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定价，是否(fǒu)意味(wèi)着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则(zé)实行(xíng)分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收(shōu)费(fèi)过高的(de)经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普宅本(běn)来(lái)收费就不同，各家收费普遍(biàn)在(zài)合理范围内，加上经(jīng)纪服(fú)务费用对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规(guī)定，未来如何具体(tǐ)认定(dìng)其(qí)中的细则，还需要(yào)看各(gè)城市落地执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经纪服务领(lǐng)域的调(diào)整改善(shàn)、规范化，有利于(yú)行(xíng)业(yè)健(jiàn)康发(fā)展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵押、不(bù)同税费等(děng)都可能对交易(yì)产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业的(de)专(zhuān)业(yè)性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二(èr)手房买卖过程中，原本应该由上下家各(gè)支付一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市(shì)的二(èr)手(shǒu)房交易过程(chéng)中，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购房(fáng)者处(chù)于弱势(shì)地位，从(cóng)而(ér)会(huì)出现中(zhōng)介费及税费均(jūn)由购房(fáng)者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁(jià)的(de)方式(shì)，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些(xiē)房(fáng)产中介公司将(jiāng)其视为向购房者单边收费的行(xíng)为(wèi)。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配地(dì)位，在原先经纪服务(wù)收费(fèi)的基础上(shàng)，再次(cì)向(xiàng)房东收取费用，而(ér)这部分费用，房东(dōng)往往会(huì)将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给(gěi)购(gòu)房者，这实际上相(xiāng)当于变相(xiāng)推高了房(fáng)价。两部门(mén)提(tí)出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交(jiāo)易中操作的(de)透明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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