OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如今(jīn)，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润菲律宾国土面积有多大，菲律宾国土面积有多少平方公里大厦的重要承(chéng)租(zū)方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执(zhí)行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告(gào)中(zhōng)，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科(kē)技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期已同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对(duì)哲(zhé)库(kù)提前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦东新区国(guó)资(zī)委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并不(bù)会(huì)从根本上影响其内外(wài)价值，投(tóu)资者(zhě)应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技(jì)的(de)事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后二(èr)级市(shì)场价格开始(shǐ)震荡走低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格(gé)有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募(mù)REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同(tóng)程度下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园项目出(chū)租率有(yǒu)所下降，如(rú)今拟扩(kuò)募的项(xiàng)目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二(èr)级市场价格出现波动。”一位(wèi)业(yè)内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近(jìn)几个(gè)交易日(rì)场内资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他(tā)也同时表示，目前(qián)随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不(bù)好(hǎo)判断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如(rú)星(xīng)对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺(shùn)利解决招商，平稳(wěn)过度对经(jīng)营现金流(liú)没(méi)有造(zào)成大的影响，“事件性利空(kōng)下调(diào)至(zhì)得这(zhè)么急、这么深，加上前期本身园区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最(zuì)终(zhōng)还是(shì)落到租金收入(rù)受不受(shòu)影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础设(shè)施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁(lìn)协议的(de)通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原(yuán)始(shǐ)权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季报中披(pī)露的张江光大园(yuán)项目出租率下降事项，一度(dù)二(èr)级市场价格出现(xiàn)回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项进行(xíng)了解(jiě)释说(shuō)明，市场信心得到了一定提(tí)振，二级市场价格(gé)表现(xiàn)也(yě)趋于平(píng)稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上(shàng)和线下的扩(kuò)募说明会上，运营(yíng)团队表示了对张江光大园项目的信心(xīn)，预(yù)计签(qiān)署(shǔ)意向(xiàng)书和合同谈判中的(de)储备租户正常转化后，项目(mù)出(chū)租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公告引起(qǐ)了(le)市(shì)场各方的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原(yuán)始权(quán)益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确实(shí)始(shǐ)料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科(kē)技消息的第一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟(gōu)通(tōng)和核(hé)实工作，并同步启动了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前(qián)退租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，据悉新区国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目(mù)前储(chǔ)备租户(hù)还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意(yì)向储备转化(huà)为实际租(zū)户需要(yào)一(yī)些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过(guò)签署租(zū)赁意向(xiàng)书来(lái)尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重(zhòng)要租户(hù)。虽然收了(le)三个月履约保(bǎo)证金给了我(wǒ)们(men)一(yī)些空(kōng)间，但(dàn)本着对首批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完(wán)成去(qù)化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同区域的(de)张江光(guāng)大园(yuán)项目一(yī)季(jì)度末也(yě)有(yǒu)将近30％的(de)空置率，原始权益人有那么多储备租户，之(zhī)前的空置(zhì)率为(wèi)何未能(néng)得到解决。

　　对此相关(guān)负责(zé)人解释(shì)，张江光大园一(yī)直以来都坚持以市(shì)场(chǎng)化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳(wěn)定(dìng)，租户的调(diào)租和换租都(dōu)属于正常情况，而这次项(xiàng)目(mù)的大租户退租正好发生在市场活跃度的(de)短期(qī)低点，目前市场情况已有所好转。在(zài)看到(dào)出租率下滑情(qíng)况没有得到及时修复后，张江这边也作(zuò)了一定的资(zī)源调配和(hé)倾斜，引入了一些(xiē)储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大厦和(hé)张江光大园项目在(zài)给租户的分(fēn)隔(gé)空间(jiān)、交(jiāo)付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的(de)成(chéng)新度高一些，单价也贵(guì)一些，张江光大(dà)园单层(céng)以一(yī)千平的(de)面积为主，还有(yǒu)一(yī)些独栋(dòng)形态(tài)的物(wù)业。租户自(zì)身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区域内(nèi)的(de)不同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完成(chéng)以后，新(xīn)老(lǎo)资产的管理人(rén)都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享和联合营销方面(miàn)能更加(jiā)充分发(fā)挥协同效应，相信可以做(zuò)得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对(duì)于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示，张江集(jí)团和张(zhāng)江高科(kē)目前在(zài)管资产(chǎn)约五百万方，还(hái)有一些其他(tā)在开发(fā)的储备项(xiàng)目(mù)，这(zhè)些都将成为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上(shàng)市平(píng)台目(mù)标的坚实后盾和(hé)储(chǔ)备资源。“我们非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发(fā)展。”相(xiāng)关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们(men)实现基金(jīn)扩容的第一(yī)步，也是至关(guān)重要的(de)一步(bù)，眼下(xià)我们可能(néng)面临了(le)一些突发情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在张江科(kē)学城这三十(shí)年(nián)建设发展(zhǎn)过(guò)程中(zhōng)所经历(lì)的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是(shì)一个非常小的插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一切可能(néng)化解当(dāng)前突发事(shì)件的所有(yǒu)负面影(yǐng)响，维(wéi)持预期和市场的(de)信心。”

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