万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如今(j现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在平胸妹子越来越多īn)，万柳书(shū)院再(zài)次受(shòu)到舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同债(zhài)务人被中国信达(dá)追债(zhài)，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入(rù)房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业(yè)主的(de)维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想象的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位(wèi)于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕的(de)顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有(yǒu)限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处置的是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目(mù)已有(yǒu)1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实(shí)际(jì)上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国(guó)信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是北京的高(gāo)端人(rén)士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬也是万柳书院的(de)业主。另(lìng)据地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集团的(de)高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民(mín)事(shì)执行(xíng)中(zhōng)，业主(zhǔ)已经(jīng)支(zhī)付价款并实际(jì)占有，但未(wèi)办理过户手续(xù)的，如(rú)果业主没(méi)有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同时(shí)可以联(lián)合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高人(rén)民法院关于商(shāng)品房消费(fèi)者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其(qí)房(fáng)屋交付(fù)请(qǐng)求权优先(xiān)于(yú)建设(shè)工程价款(kuǎn)优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部(bù)分价款的(de)商品房消费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司中国(guó)信达申请不良债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责(zé)任(rèn)公司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者由中(zhōng)国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模(mó)，也(yě)没有很高的国民知名(míng)度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等(děng)大(dà)型知名房企手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块(kuài)，成为(wèi)北京(jīng)当(dāng)年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是(shì)当(dāng)时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年(nián)之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了(le)不(bù)少知名(míng)人士(shì)，如(rú)知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行(xíng)人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元(yuán)化(huà)业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的(de)新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部全(quán)部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没(méi)变，那(nà)么中赫(hè)集团拿现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在平胸妹子越来越多下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其手中的(de)中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北(běi)京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也(yě)被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法律文(wén)书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前(qián)幸免于难。不过在实(shí)控人都(dōu)成为老赖(lài)的(de)情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独(dú)善其(qí)身？

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