OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公(gōng)募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市(shì)场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此前(qián)几日的下跌走势(shì)，午后(hòu)跌幅(fú)一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基(jī)础设(shè)施资(zī)产张润大厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续(xù)密切(qiè)关注(zhù)哲库(kù)科(kē)技后(hòu)续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相关负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近期已(yǐ)同步(bù)启动了应急预(yù)案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前(qián)退(tuì)租的可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士表示，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期(qī)市(shì)场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不(bù)会(huì)从根本上(shàng)影响其(qí)内外(wài)价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库(kù)科(kē)技的事件(jiàn)继续扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格(gé)小幅(fú)低(dī)开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易(yì)日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看，目前上市的(de)8只产业园(yuán)区(qū)基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级(jí)市场价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业(yè)内人士分析(xī)称。

　　不过，在进退维谷的意思解释，进退维谷的意思和造句上述人(rén)士看来，尽管出(chū)于风险规避的原因(yīn)，最近几个(gè)交易日场内资金有所流(liú)出，但是，不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目(mù)短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级(jí)市场价格下跌(diē)，风险也得到(dào)一定(dìng)释放，但是(shì)价(jià)格涨跌(diē)会受到(dào)基本(běn)面、情绪面等(děng)多重因素(sù)影响，不好判断价格是不是已(yǐ)经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示(shì)，今(jīn)年整体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不(bù)少(shǎo)产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大(dà)，其实(shí)有(yǒu)些隐含收益率高的(de)产品具备一(yī)定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随着经济复(fù)苏的(de)步伐，产业(yè)园区、物(wù)流类(lèi)等REITs产品具(jù)备一定(dìng)的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基金执行董事高如星对此表示(shì)，若张江园区最终能顺利(lì)解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度对经营现(xiàn)金流(liú)没有造成大的(de)影响，“事(shì)件性利空下调(diào)至得这么急、这么(me)深(shēn)，加(jiā)上(shàng)前期本身(shēn)园区(qū)类资产就回(huí)调不少(shǎo)了(le)，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金(jīn)收入受不受(shòu)影(yǐng)响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购(gòu)入基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之(zhī)一(yī)，目前(qián)未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光(guāng)大园项目出租(zū)率下降事项，一度二级市场价格出现回(huí)落。在随后召开的业绩说(shuō)明会中管(guǎn)理人(rén)就相(xiāng)关事项进(jìn)行了解(jiě)释说(shuō)明，市场信心(进退维谷的意思解释，进退维谷的意思和造句xīn)得到了(le)一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳(wěn)。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线上和线下的(de)扩募说明会(huì)上，运(yùn)营团(tuán)队(duì)表示了对张(zhāng)江光大园项目的信心(xīn)，预(yù)计签署(shǔ)意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租(zū)户正常转化后，项目(mù)出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不到三周的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募(mù)之路又(yòu)迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述(shù)公告(gào)引起(qǐ)了(le)市场各方的广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人(rén)坦言，事发突然确(què)实始(shǐ)料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的(de)第一(yī)时间即(jí)奔赴(fù)现(xiàn)场进行了沟通和核(hé)实工(gōng)作，并同步(bù)启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租(zū)的可(kě)能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公(gōng)司(sī)领导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片(piàn)测试、人工智能、航(háng)天产业、信息(xī)技术等产业客(kè)户，租(zū)赁意向面积超过(guò)了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我们(men)正在着手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽然收了(le)三个月(yuè)履约保(bǎo)证金给了我们(men)一(yī)些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市(shì)场负(fù)责的态度，我们(men)肯定要全(quán)力与时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同区域的张江光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人有那么(me)多储(chǔ)备租户，之前的(de)空置率(lǜ)为何(hé)未能得(dé)到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释(shì)，张江光大(dà)园一直(zhí)以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向(xiàng)，历史运营表(biǎo)现稳(wěn)定，租户的调租和(hé)换租都属于正常情(qíng)况(kuàng)，而这次(cì)项(xiàng)目的大(dà)租(zū)户退租正好发生在市场活跃度的(de)短期低点，目(mù)前(qián)市场情况已有所好(hǎo)转。在看到出(chū)租率下滑(huá)情况没有得到及(jí)时修复后，张(zhāng)江这边也作(zuò)了一定的(de)资源调配(pèi)和倾(qīng)斜，引入(rù)了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大(dà)园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等方面(miàn)也有一些差异化(huà)，张润大厦多是(shì)两千(qiān)多平的大平层，楼(lóu)的成(chéng)新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的(de)面积为(wèi)主(zhǔ)，还(hái)有一些(xiē)独(dú)栋形态的(de)物业。租户自身也会有诉(sù)求，也(yě)会根据自身需(xū)求和(hé)预算挑选区域内的(de)不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都(dōu)变成了(le)一家，后续我(wǒ)们在资源共(gòng)享和联(lián)合(hé)营销方面能更(gèng)加充(chōng)分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上(shàng)述负责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于(yú)张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管资产约(yuē)五百万方，还(hái)有一些其他在开发的(de)储备项目(mù)，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江(jiāng)园区产业(yè)空间(jiān)资产(chǎn)上市平(píng)台目标(biāo)的坚(jiān)实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本(běn)平台和它未来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们(men)实现基金扩容的第一(yī)步，也是(shì)至关重要(yào)的一(yī)步，眼下我们可能面临了一些(xiē)突发情(qíng)况需(xū)要解(jiě)决(jué)，但是这和我们(men)在张(zhāng)江科学城这三十年建设(shè)发展过(guò)程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除(chú)万难，尽一切(qiè)可(kě)能化解当前(qián)突发事(shì)件的所进退维谷的意思解释，进退维谷的意思和造句有负面影(yǐng)响，维持预期和(hé)市场的(de)信心。”

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