近两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是(shì)公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持(chí)有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资(zī)产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设施资(zī)产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资(zī)人通过基(jī)金(jīn)募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金(jīn)份额(é)持(chí)有人实际获得的(de)现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表示，根据(jù)《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度(dù)可分配金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度(dù)来(lái)看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定利(lì)息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相对(duì)于投资债券相对(duì)高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除(chú)了投资(zī)收益“落(luò)袋为(wèi)安(ān)”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的(de)影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波(bō)动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市场价格的(de)主要因素之一(yī)，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的(de)经营业绩相对(duì)经济(jì)活(huó)力的(de)改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除(chú)权日(rì)，将对基金份额的(de)开盘(pán)指导(dǎo)价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对(duì)分红前后基金份额净(jìng)值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在(zài)基金(jīn)年下男是什么意思，年上男或者是年下男是什么意思分(fēn)红前后均(jūn)可(kě)以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资(zī)的信(xìn)心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级(jí)市(shì)场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)归(guī)还

　　普通(tōng)投资(zī)者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红(hóng)前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部(bù)分之(zhī)间的比例(lì)是变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红差异(yì)很大(dà)，大(dà)多数普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期后基金价值面临(lín)极大不确(què)定性，这(zhè)是(shì)该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有(yǒu)特许经营权类和(hé)产权类两大(dà)资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品的(de)收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主要(yào)来(lái)自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资(zī)产(chǎn)的(de)分红包括了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权(quán)类资产的(de)公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了(le)解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相(xiāng)对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期(qī)后不再(zài)能产生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可(kě)供分(fēn)配金额的(de)分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派(pài)率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足(zú)够年(nián)限收回(huí)本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营权项目的(de)分派(pài)金额包含(hán)了投资本(běn)金(jīn)，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下(xià)，基金(jīn)份额单(dān)价(jià)随着分派进度(dù)逐年(nián)下(xià)降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加(jiā)上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的(de)更新(xīn)改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一(yī)步延(yán)长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在基础资(zī)产的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期，投(tóu)资者可(kě)以观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来观察和年下男是什么意思，年上男或者是年下男是什么意思评估项目底层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金(jīn)表(biǎo)示，年报(bào)指(zhǐ)标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在(zài)相对(duì)股债(zhài)市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收益率的(de)高(gāo)低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多(duō)关注分派(pài)率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合(hé)实力(lì)、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人(rén)实(shí)力等多重(zhòng)因(yīn)素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的(de)短期(qī)博(bó)弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连回(huí)调(diào)，建议投资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集(jí)材(cái)料中(zhōng)披(pī)露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩(jì)及(jí)REITs的(de)管理能力(lì)进行判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责(zé)人也称。

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