饱受争议的二手房(fáng)交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市(shì)场监管总局联合发(fā)布了关(guān)于规范房地(dì)产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来(lái)，部分房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)存(cún)在利用房源(yuán)客源优势(shì)收(shōu)取(qǔ)过高费用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥(làn)用客户(hù)个(gè)人信(xìn)息等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上述(shù)背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实行明码(mǎ)标价(jià)等十(shí)方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二(èr)手房交(jiāo)易占(zhàn)比逐渐增加。以北(běi)京、上(shàng)海为原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕例，二(èr)手房占市(shì)场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地(dì)产调(diào)控重心(xīn)逐渐从开(kāi)发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策(cè)研究中心(xīn)首席(xí)研(yán)究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易(yì)成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常强的专业性，居民往往通过(guò)中介(jiè)来完成。但很(hěn)多中介(jiè)利(lì)用(yòng)信息不对称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额(é)外的(de)负(fù)担(dān)，而且这些服务事(shì)项(xiàng)并未(wèi)明(míng)码标(biāo)价。

　　对于二手房(fáng)市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括(kuò)经纪(jì)服(fú)务在内的相关(guān)市场交易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩(zhì)序整顿，是(shì)房地产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题(tí)成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地(dì)产经纪服务(wù)行业关注最多的(de)一(yī)个话题，便是房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未来相关(guān)部(bù)门主要监管的(de)重(zhòng)点，将是对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费及中介(jiè)交易进(jìn)行(xíng)规(guī)范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手房屋(wū)交(jiāo)易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金(jīn)额不低的中介(jiè)费(fèi)。以(yǐ)北(běi)京某(mǒu)房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)上，两部门在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地产经纪(jì)机(jī)构要合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档(dàng)定价。引导由交易(yì)双方(fāng)共同(tóng)承担经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪(jì)服务收(shōu)费标准的(de)最(zuì)早依据是1995年国(guó)家计委建(jiàn)设部下发(fā)的《关于房(fáng)地产(chǎn)中(zhōng)介服务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京(jīng)市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别(bié)复(fù)杂的住(zhù)宅(zhái)买卖(mài)经纪服务(wù)，经交易各方协(xié)商同意，可(kě)在规定的收费标准基础上(shàng)适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅(fú)度(dù)最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年(nián)取消了房(fáng)地产中介服务等(děng)57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收费多(duō)少由各中介(jiè)机构自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在(zài)实际(jì)收(shōu)取(qǔ)费用过程中，相关(guān)监管部门当(dāng)前并未(wèi)明确(què)具(jù)体的中(zhōng)介费率，中介(jiè)机构仅(jǐn)需在服务过程中对(duì)收(shōu)费标准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在具体收取过程(chéng)中，会结合房(fáng)屋价值(zhí)及工资标准，综(zōng)合计算(suàn)出合适(shì)的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于(yú)明码(mǎ)标(biāo)价问(wèn)题，两部(b原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕ù)门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户(hù)端等(děng)场所(suǒ)或渠(qú)道，公示(shì)服务项目、服务内容和(hé)收费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的基本(běn)服务(wù)和延伸(shēn)服务，应当分别(bié)明确服务项目(mù)和收(shōu)费(fèi)标准。房(fáng)地产经纪机构收费(fèi)前应当向交易当事(shì)人出具收费清单，列明收(shōu)费标(biāo)准、收(shōu)费金(jīn)额(é)，由(yóu)当(dāng)事人签字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平(píng)均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和(hé)城乡(xiāng)建设部(bù)门将(jiāng)会(huì)同市场监管等(děng)部门(mén)采取约谈原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕(tán)等综(zōng)合措施进行(xíng)重(zhòng)点监管。市场(chǎng)监管部门会同有(yǒu)关(guān)部门依法查处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务(wù)收费等违反价格(gé)和反垄断法律法(fǎ)规的(de)行为。对房地(dì)产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息(xī)，市场监管部门要依法依(yī)规纳入国家(jiā)企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中(zhōng)介费(fèi)有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华(huá)南区(qū)总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原(yuán)总(zǒng)经(jīng)理郑叔伦称(chēng)，住建部(bù)发(fā)文鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低(dī)的原(yuán)则(zé)实行(xíng)分(fēn)档定价，合理降低住(zhù)房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范行业，打(dǎ)击收(shōu)费(fèi)过高的经纪机(jī)构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍(biàn)在(zài)合(hé)理(lǐ)范(fàn)围内(nèi)，加(jiā)上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前(qián)两部门提(tí)出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即(jí)只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具体认定(dìng)其中的细则(zé)，还(hái)需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从(cóng)目前市场看(kàn)，经(jīng)纪(jì)服务领域的调(diào)整改善、规范化(huà)，有利(lì)于行(xíng)业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二(èr)手(shǒu)房很多(duō)房源在产权方(fāng)面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能(néng)对交易产生(shēng)影响，这(zhè)对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业的专业性(xìng)提出更高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院(yuàn)研究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出，在二(èr)手(shǒu)房买卖(mài)过程中，原(yuán)本应该由上(shàng)下家各支(zhī)付一(yī)半的中介费，但在一些热(rè)点(diǎn)城(chéng)市(shì)的二(èr)手房交易过程(chéng)中，往往会有这样(yàng)的情(qíng)形，因部分购房者(zhě)处(chù)于(yú)弱势地位，从而(ér)会出(chū)现中介(jiè)费(fèi)及税费均(jūn)由购房者来承担(dān)。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房(fáng)产中介公司将其视(shì)为向购(gòu)房者(zhě)单(dān)边收(shōu)费的行为。部分中(zhōng)介公司(sī)可能会利用其支配地位，在原先经纪服(fú)务收费的基础上，再次向房东收(shōu)取费用，而这部分费用，房(fáng)东往(wǎng)往(wǎng)会将(jiāng)其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于变相推高了房价(jià)。两部(bù)门(mén)提出严禁操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费(fèi)，不仅有利于提高交易中操作的透(tòu)明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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