5月以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的(de)房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房地(dì)产公(gōng)司(sī)市值在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也(yě)同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一季度得以延(yán)续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处(chù)首先在(zài)于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次(cì)是(shì)金地集团(tuán)退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的(de)行业，传(chuán)统认(rèn)知(zhī)上(shàng)没有什么(me)投资机会的(de)。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有(yǒu)400亿平(píng)方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一(yī)定的政策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化(huà)的(de)进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房(fáng)价(jià)收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而(ér)行业(yè)高(gāo)增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来(lái)行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机(jī)会在(zài)于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产板块个(gè)股，在纳(nà)入(rù)统计(jì)的124只房地产类标的(de)股中，本月(yuè)以来(lái)实现股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排(pái)名灰姑娘作者是安徒生还是格林前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实(shí)现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看， 具(jù)体包(bāo)括公(gōng)募的上银基(jī)金、私募的(de)迎水文(wén)龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司(sī)等都(dōu)跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是(shì)上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是(shì)该(gāi)公司(sī)后(hòu)疫情(qíng)时代(dài)出(chū)租率复苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续(xù)第三个(gè)季(jì)度(dù)他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加(jiā)了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要(yào)布(bù)局在(zài)深圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁(chèn)机获(huò)取低(dī)成(chéng)本(běn)土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的(de)融(róng)资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央(y灰姑娘作者是安徒生还是格林āng)国企地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性机会依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤其(qí)是(shì)央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系等问题(tí)，市场对民(mín)营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较(jiào)快(kuài)速(sù)发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否可(kě)以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年(nián)的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大增速的增(zēng)长。而(ér)这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内人(rén)士(shì)张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性。其(qí)实(shí)整个市场从四(sì)月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个(gè)别城(chéng)市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū灰姑娘作者是安徒生还是格林)现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的(de)市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现在的(de)经济状况、收入(rù)情况，以及市场的(de)去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可(kě)能(néng)会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩(jì)出(chū)现市(shì)场的(de)短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业(yè)链的复(fù)苏速(sù)度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有(yǒu)极(jí)为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多(duō)的(de)企业(yè)，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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