近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他(tā)们也提(tí)醒(xǐng)普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资(zī)产类(lèi)型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额占可供(gōng)分配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源(yuán)为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市(shì)场因素的综(zōng)合(hé)影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资(zī)人(rén)通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级副总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施(shī)证券投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年度可分配(pèi)金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不(bù)等(děng)同(tóng)于债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的(de)配置价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助(zhù)机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的前(qián)提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未来分红水平(píng)的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济(jì)的(de)影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引(yǐn)投(tóu)资(zī)者参(cān)与(yǔ)公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人也表示(shì)，近期经济预(yù)期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济活力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根(gēn)据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对(duì)分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金(jīn)分(fēn)红前后均(jūn)可(kě)以获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可(kě)增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的(de)信心，同(tóng)时需结合(hé)持(chí)有产品(pǐn)的特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分红前(qián)提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派(pài)的是本金(jīn)与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分(fēn)红差异(yì)很大，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限(xiàn)到期后基金价(jià)值(zhí)面(miàn)临极(jí)大不(bù)确定性(xìng)，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收(shōu)益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产品的(de)收益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性(xìng)不(bù)同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因(yīn)其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品(pǐn)的(de)二(èr)级市场价格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项(x1亿越南盾是富豪吗，越南打工一个月多少钱iàng)目相(xiāng)比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“1亿越南盾是富豪吗，越南打工一个月多少钱分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一般较长，再加(jiā)上到(dào)期(qī)后通(tōng)过对建筑的(de)更新改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内(nèi)人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一(yī)是(shì)年报(bào)中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活(huó)动产生的现金净(jìng)流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金(jīn)实质(zhì)上(shàng)是从EBITD1亿越南盾是富豪吗，越南打工一个月多少钱A出发，对非(fēi)现金影响利(lì)润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独(dú)立的(de)资产配置功(gōng)能，比较适(shì)合长期持有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产可(kě)以更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的(de)资产更多关(guān)注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底层(céng)资产的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层(céng)资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来(lái)的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调(diào)，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时(shí)分红规(guī)模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载(zài)明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的可供分配金额(é)预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与募集(jí)材料中披露预测进行比较(jiào)分(fēn)析(xī)，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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