饱(bǎo)受争议的二手房交(jiāo)易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局(jú)联合发(fā)布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的(de)意见。意见提及，近(jìn)年来(lái)，部分房地(dì)产经纪(jì)机构存在利用(yòng)房源客源优势(shì)收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息(xī)等问题，加(jiā)重交易当事人(rén)负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从(cóng)加强从业主体管(guǎn)理、明确(què)经(jīng)纪服务内容、合理确(què)定经纪服务收费、严格实(shí)行(xíng)明(míng)码标价(jià)等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟称(chēng)，随着(zhe)城市发展，一(yī)二线城市二(èr)手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手房占市场成交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量(liàng)二手房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商(shāng)过渡到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研究中(zhōng)心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额(é)不低(dī)的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手房交易成(chéng)本较高、交易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中介来(lái)完成(chéng)。但很多中(zhōng)介(jiè)利用信息(xī)不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带(dài)其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成额外(wài)的负担，而且这些服务事项并(bìng)未明码(mǎ)标价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房(fáng)市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市场交易行为(wèi)及其(qí)主体进行(xíng)规范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来(lái)对房(fáng)地产经纪服务行业关注最(zuì)多(duō)的一个话题，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的(de)重点，将是对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费及中介交易(yì)进行规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二手房屋(wū)交易过程(chéng)中(zhōng)，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一(yī)笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房地产经(jīng)纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费(fèi)上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构要合理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪(jì)服务(wù)费用。鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价(jià)。引导(dǎo)由交(jiāo)易(yì)双(shuāng)方共同承担经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前(qián)房地产经纪服务收(shōu)费标准的(de)最早依据是1995年国(guó)家(jiā)计委建设部下(xià)发的(de)《关于房地产中介服(fú)务收费的(de)通知(zhī)》（971号(hào)文(wén)），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为例，目(mù)前北京市执行(xíng)的2014年更新后的收费(fèi)标(biāo)准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别复杂的(de)住(zhù)宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可(kě)在规定(dìng)的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意(yì)味(wèi)着(zhe)，当(dāng)前北京(jīng)二手房中介(jiè)费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神(shén)，北(běi)京(jīng)2015年(nián)取消了房地产中介(jiè)服(fú)务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由(yóu)各中(zhōng)介机构自(zì)行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关监管部门当前并(bìng)未明(míng)确具体的中介(jiè)费率(lǜ)，中介机(jī)构仅需在(zài)服(fú)务过程中对收费标准进行明(míng)码(mǎ)标价即可。而(ér)房地产经纪服务(wù)机构在具体收取(qǔ)过(guò)程中，会(huì)结(jié)合房屋价值及工(gōng)资标准，综合计算(suàn)出合适的(de)中(zhōng冷水下锅玉米煮多长时间才能熟，玉米冷水下锅要煮多久才熟)介费率。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门(mén)在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构(gòu)应当在经营门(mén)店(diàn)、网站(zhàn)、客(kè)户端(duān)等(děng)场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和收费标准，不得混合(hé)标(biāo)价和捆绑收(shōu)费(fèi)。房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构提供的基本服(fú)务(wù)和(hé)延伸服务(wù)，应当分别明确服务(wù)项目(mù)和收费标准。房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构收费(fèi)前应当向(xiàng)交易当事人出具收费(fèi)清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事(shì)人签字确(què)认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门(mén)将会(huì)同市(shì)场监管等部门采(cǎi)取约谈等综(zōng)合措施进行重点监管(guǎn)。市场监(jiān)管(guǎn)部门会同有关(guān)部门依(yī)法(fǎ)查(chá)处不(bù)按规定(dìng)明码标价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费等(děng)违反价格(gé)和反(fǎn)垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的行(xíng)为。对房地(dì)产经(jīng)纪机构相关违法违规(guī)信息，市场监管部门要(yào)依法依规纳(nà)入国家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华(huá)南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价(jià)，合理(lǐ)降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范(fàn)行业，打击收费过(guò)高的(de)经(jīng)纪(jì)机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为(wèi)例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在合理范(fàn)围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前(qián)两部门提(tí)出的(de)意(yì)见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲(gāng)领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执(zhí)行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服(fú)务领域的调整改善、规范化，有利于(yú)行(xíng)业(yè)健康(kāng)发(fā)展。同(tóng)时，由于二手房很多房(fáng)源在产权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同税(shuì)费等都可能对交易(yì)产生影响(xiǎng)，这对(duì)房地(dì)产经纪服务(wù)行业(yè)的专(zhuān)业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖(mài)过程(chéng)中(zhōng)，原本应该(gāi)由(yóu)上(shàng)下家各支付一半(bàn)的中(zhōng)介费(fèi)，但在一些热点城(chéng)市的(de)二手房交易过程中，往往会有这样的(de)情形(xíng)，因部分购房者处于(yú)弱势地位(wèi)，从(cóng)而(ér)会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使一(yī)些房(fáng)东愿意(yì)承(chéng)担中介费，这部分费(fèi)用也(yě)可能通过(guò)转嫁的方式，在房(fáng)价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费(fèi)冷水下锅玉米煮多长时间才能熟，玉米冷水下锅要煮多久才熟转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一(yī)些房(fáng)产中介公司将其视为向(xiàng)购房(fáng)者单(dān)边收费(fèi)的行为。部分(fēn)中介公司可能会利用其支配(pèi)地位(wèi)，在原先经纪(jì)服务收(shōu)费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费(fèi)用，而(ér)这(zhè)部分费用(yòng)，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购(gòu)房者，这实际上相当(dāng)于变相推高(gāo)了房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪(jì)服务收(shōu)费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作的透(tòu)明(míng)度，也(yě)冷水下锅玉米煮多长时间才能熟，玉米冷水下锅要煮多久才熟有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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