文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地(dì)明(míng)确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾(wěi)了(le)，这是对购房者(zhě)的(de)不(bù)公(gōng)平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋(qū)势(shì)，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现在全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风(fēng)险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制对购房者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度(dù)怎么(me)来的？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品房预(yù)售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放(fàng)杠杆(gān)的(de)方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在(zài)项目(mù)获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在支付完(wán)首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发(fā)商工程进(jìn)度在完(wán)全(quán)交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需(xū)要(yào)严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，当(dāng)然这(zhè)需(xū)要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居(jū)乐业(yè)、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等(děng)综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院发展研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期(qī)系统的(de)专项研(yán)究(jiū)。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地(dì)产(chǎn)周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销售+“杀害一只斑鸠是什么罪，打死一只斑鸠会定什么罪按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在(zài)中国(guó)香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过(guò)大多数(shù)居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一(yī)经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍(huò)英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独(dú)到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自身资金(jīn)周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售(shòu)、还(hái)印发售楼(lóu)说(shuō)明(míng)书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇的(de)地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的(de)订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金(jīn)的(de)分期(qī)付(fù)款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的(de)一(yī)大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住房供不应求的(de)问题(tí)，使房(fáng)市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理部(bù)门提升(shēng)了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开(kāi)发(fā)商(shāng)在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临(lín)住(zhù)房(fáng)需(xū)求大和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业化的(de)进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市(shì)化配套问题(tí)，才能进一步(bù)推(tuī)进城市(shì)化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制(zhì)度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制(zhì)度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住(zhù)房新体制，从计(jì)划经济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资(zī)金和(hé)开发时间周(zhōu)期(qī)长的两大(dà)难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开(kāi)发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自(zì)此中国(guó)内(nèi)地开始房改货币化(huà)，中国人民(mín)银(yín)行等(děng)多方迅速出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来(lái)说(shuō)，是(shì)指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的(de)形式一(yī)次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预(yù)售(shòu)制商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全(quán)民蜗居到基(jī)本(běn)适居(jū)，住(zhù)房(fáng)事业取(qǔ)得巨(jù)大(dà)进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年(nián)城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已(yǐ)成(chéng)为中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二(èr)十多(duō)年(nián)长周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地(dì)产业(yè)的(de)快(kuài)速发展，房地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房(fáng)地产带(dài)动的上下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会(huì)固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一(yī)。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)，大于(yú)美(měi)国(guó)的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高(gāo)，以及(jí)中(zhōng)国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动或(huò)经(jīng)营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系列(liè)问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险(xiǎn)完全由(yóu)银行(xíng)承担(dān)，银行(xíng)将(jiāng)面(miàn)临(lín)较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于(yú)有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以来全(quán)国并没有统一(yī)的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点(diǎn)杀害一只斑鸠是什么罪，打死一只斑鸠会定什么罪监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或(huò)者项目工程总额报价计(jì)算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不少购房杀害一只斑鸠是什么罪，打死一只斑鸠会定什么罪款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过(guò)这些方式套取的(de)资金，在(zài)房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资(zī)金流(liú)动性，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和(hé)楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或(huò)预付款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付(fù)款一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)，在(zài)商品房(fáng)出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付(fù)保护：房屋交付质量的(de)保障有(yǒu)两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资(zī)金第三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付(fù)首付(fù)，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的(de)定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或(huò)产权保险公司的(de)信托账户(hù)监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任与损失(shī)。而(ér)开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付(fù)时需(xū)取(qǔ)得由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门(mén)经审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金退还。如(rú)由于任(rèn)何(hé)原因不(bù)能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规(guī)定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国(guó)也采取按(àn)工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支(zhī)付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公(gōng)司(sī)针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责(zé)相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例相对较低，一(yī)般会(huì)在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的(de)检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开发(fā)商必(bì)须(xū)完成(chéng)定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定(dìng)金(jīn)保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购(gòu)房(fáng)者(zhě)定(dìng)金的(de)保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付(fù)给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其(qí)他(tā)预先支付的购房款也受(shòu)该措施(shī)保护。若(ruò)开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在(zài)交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付(fù)，所(suǒ)有资金(jīn)进银(yín)行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户(hù)，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的(de)选购权合(hé)同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对(duì)期(qī)房付款流程做了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中随着(zhe)放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入(rù)银行专门(mén)的(de)项目(mù)资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型(xíng)需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在(zài)正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款机(jī)制或(huò)交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立(lì)于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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