5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的(de)机构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然(rán)布局(jú)。数据显示(shì)，以南(nán)方(fāng)和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季报统(tǒng)计(jì)，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别(bié)为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持(chí)房(fáng)地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一(yī)季度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为(wèi)保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先(xiān)在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售(shòu)旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机(jī)构(gòu)持仓(cāng)上还需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房(fáng)地(dì)产已经进入大分化时代，一(yī)二(èr)线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市(shì)场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期(qī)一去(qù)不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期来分类(lèi)，包(bāo)括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会(huì)的(de)。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似的(de)行业也(yě)出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民(mín)存(cún)款数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及过快上行(xíng)的(de)房价(jià)，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的(de)需(xū)求或将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落时(shí)，行业(yè)的(de)贝塔已(yǐ)经(jīng)过去(qù)了，但(dàn)不(bù)代(dài)表没(méi)有投资机(jī)会，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳(nà)入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的(de)公司月内(nèi)涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它(tā)们(men)分别是上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实(shí)发(fā)展，五一(yī)假期归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收(shōu)出(chū)涨停(tíng)。从该股的基(jī)本(běn)面(miàn)来看，上实发展的(de)主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)与经营。公(gōng)司(sī)的(de)主要产品及服(fú)务(wù)为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收(s武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数hōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(r武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数ùn)2.86亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对(duì)其布局(jú)的(de)例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的(de)收(shōu)入(rù)利(lì)润规模大幅(fú)度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一(yī)方面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在(zài)其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依(yī)然在前(qián)十中，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性(xìng)地(dì)产公司外(wài)，荣安地产则是主要武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数布局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一(yī)季报交出的(de)也(yě)是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公(gōng)募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十(shí)大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方(fāng)中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则(zé)排名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或(huò)者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成(chéng)本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好的(de)不动产资(zī)产运营能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资(zī)源(yuán)债权债务关系等问题，市(shì)场对民营房(fáng)开(kāi)企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清(qīng)的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于民(mín)企来说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央(yāng)企在三个(gè)方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成(chéng)本(běn)保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是(shì)拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了(le)业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要(yào)是因为过去(qù)两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍(réng)在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在(zài)的(de)经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业(yè)链的复苏(sū)速度(dù)都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房(fáng)地产以及(jí)上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极(jí)为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基(jī)本面不(bù)断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数