近(jìn)两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益(yì)，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的(de)时(shí)应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可供分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及(jí)基金份额交易价格(gé)的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场价(jià)格受到(dào)公募(mù)REITs资(zī)产运营情况及市(shì)场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设(shè)施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募(mù)集材(cái)料(liào)和(hé)信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际(jì)获得(dé)的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期(qī)投资者更具参(cān)考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基(jī)金应(yī别急老师今天晚上是你的人，别急老师今天晚上就是你的了ng)当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额(é)以现金形(xíng)式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基(jī)础设(shè)施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但不(bù)等同于(yú)债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度(dù)来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险的前提(tí)下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走(zǒu)势的(de)关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和(hé)债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观(guān)经(jīng)济的(de)影响，可(kě)分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度(dù)上(shàng)影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主要因(yīn)素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复(fù)，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资(zī)的(de)信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰(rǎo)动(dòng)对(duì)整体收(shōu)益的(de)影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金分红(hóng)前提(tí)是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资(zī)者可能(néng)把“分(fēn)派”金(jīn)额误(wù)认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合(hé)同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确(què)定性，这是该类投资者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和(hé)产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的(de)收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的(de)收益主要来(lái)自项目每年(nián)的(de)现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经营权类资(zī)产(chǎn)的分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性不(bù)同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的(de)二(èr)级(jí)市场价格(gé)和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额(é)的分(fēn)配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分(fēn)红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的(de)特许经营项目，通(tōng)常具备更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分(fēn)派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下(xià)降是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用年(nián)限一(yī)般(bān)较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或(huò)补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部(bù)收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年(nián)报中披露的经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资(z别急老师今天晚上是你的人，别急老师今天晚上就是你的了ī)产配置(zhì)新选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立(lì)的(de)资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合(hé)长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资(zī)产可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自(zì)底层资(zī)产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益人综合实(shí)力、运(yùn)营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重(zhòng)因(yīn)素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于(yú)分红(hóng)交易带来(lái)的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为可观(guān)的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额(é)预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人也称。

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