导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地(dì)产持续(xù)低(dī)景气(qì)，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的(de)讨(tǎo)论日(rì)益热(rè)烈(liè)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国城(chéng)镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判(pàn)断中(zhōng)国(guó)未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示(shì)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成(chéng)，其(qí)中(zhōng)还(hái)包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅占(zhàn)比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适(shì)不是人均(jūn)一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意(yì)味(wèi)着户(hù)户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求。全(quán)国总人口的近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市(shì)的新增住宅需(xū)求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差(chà)距(jù)，“住上更(gèng)大房子(zi)”的(de)改善性(xìng)需(xū)求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年(nián)是(shì)中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已(yǐ)有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌(pái)量突然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前(qián)的(de)房子是否真的(de)过(guò)剩(shèng)了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了(le)全(quán)国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅(zhái)占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1，看似意味着人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统(tǒng)计(jì)数(shù)据(jù)，并没有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。居民住(zhù)宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可以直接(jiē)公布，一(yī)是(shì)每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住(zhù)宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加(jiā)，我们就(jiù)能够得(dé)到当前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到(dào)交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推(tuī)算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据(jù)显示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅(zhái)和(hé)购(gòu)买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购(gòu)买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实(shí)际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三点(diǎn)含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已经(jīng)达到了(le)户均一套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不(bù)意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房(fáng)，就(jiù)会(huì)造成人口(kǒu)净流入地的(de)住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动(dòng)调查(chá)数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打(dǎ)工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套(tào)房，在(zài)高房价的(de)大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一(yī)套房(fáng)无法满足(zú)庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的(de)生活带来了很大的不便和(hé)安(ān)全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

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　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个(gè)标准算(suàn)的(de)话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有房。即便如(rú)此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)需求(qiú)释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人(rén)口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延续(xù)，导致户(hù)数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带(dài)来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入(肖姓出过哪些名人名字，肖姓出过哪些名人呢rù)，区域经济(jì)资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)势(shì)必涉及到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市(shì)场带(dài)来新的(de)增(zēng)量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套(tào)差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作会议明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素(sù)，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有(yǒu)着密(mì)切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发展水平的(de)提高，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是住宅质量的(de)供需冲突。房地(dì)产大分(fēn)化时代(dài)已至，这(zhè)种分(fēn)化(huà)不单局限于城市(shì)能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

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