文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地(dì)明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没(méi)实(shí)力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房改是个技术(shù)活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一(yī)般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系(xì)列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺(quē)资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前(qián)世(shì)界不少国家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的(de)监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在(zài)支付完首付款后(hòu)从(cóng)银(yín)行(xíng)一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据开发商(shāng)工程进度(dù)在完(wán)全交房(fáng)前(qián)进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要严格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为保障的(de)，如果没有这些保障措施(shī)，一(yī)定(dìng)会触(chù)发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制、实施现房(fáng)销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下(xià)，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案研(yán)究时，对(duì)预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等(děng)进行(xíng)过(guò)长期系统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前(qián)预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式萝卜丁属于什么档次，世界十大奢华口红品牌g>

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身(shēn)于(yú)木(mù)屋或(huò)者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民(mín)的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数(shù)以一(yī)整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业(yè)有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的见解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加(jiā)快(kuài)自(zì)身资金(jīn)周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印发(fā)售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购(gòu)房的资金压(yā)力，加速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观中国(guó)香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心(xīn)的(de)住(zhù)房供不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不(bù)断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用(yòng)超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部(bù)门提(tí)升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价(jià)款已经(jīng)全部支(zhī)付，还(hái)要证明自(zì)身有资金等能力把项(xiàng)目(mù)完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港要求(qiú)律师行在银行开(kāi)设(shè)的(de)信托(tuō)账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监(jiān)管体系(xì)逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工(gōng)业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业化的(de)进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进(jìn)一步(bù)推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福(fú)利分房制度不再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺(quē)少大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地产市场(chǎng)的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地(dì)产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知(zhī)》文件，决(jué)定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社(shè)会(huì)化的(de)住房(fáng)新(xīn)体(tǐ)制(zhì)，从计(jì)划经济(jì)下(xià)的福(fú)利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的(de)商品房预售制度。预(yù)售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的(de)房屋预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定金或房款的(de)行为。区(qū)别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的按照工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地的(de)开发(fā)商(shāng)而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的(de)最(zuì)主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也(yě)提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数(shù)十(shí)年时间走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区(qū)面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国内地房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地(dì)产带动(dòng)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对(duì)金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会(huì)固定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额(é)的(de)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融(róng)资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比例(lì)较(jiào)低(dī)，股票、债券市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行的(de)按揭贷款合同是两个独(dú)立的合(hé)同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系(xì)列风(fēng)险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过(guò)与(yǔ)购房者签(qiān)订的(de)预售合同和按(àn)揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款能(néng)力或(huò)短(duǎn)期不能还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则风(fēng)险完全由银行承担，银(yín)行(xíng)将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策(cè)”。例(lì)如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等(děng)城市重点监管资(zī)金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继(jì)续(xù)建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在(zài)过(guò)去房(fáng)地(dì)产大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资(zī)金流(liú)动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资(zī)金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金(jīn)或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付(fù)款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房(fáng)者开始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二是(shì)房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的(de)保(bǎo)障有两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)，一是期房由(yóu)政府或第(dì)三方验收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用(yòng)资(zī)金，购(gòu)房(fáng)者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司(sī)的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开(kāi)发商在房(fáng)屋建设过程中的(de)资金全部来自(zì)银(yín)行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利(lì)益，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需(xū)取得由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门经审查后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度(dù)支付，按(àn)揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还(hái)。如由(yóu)于任何(hé)原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不(bù)包含(hán)在购房款中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德(dé)国没有(yǒu)规定最低(dī)首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房(fáng)款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例(lì)因(yīn)项目而(ér)异(yì)。一般来说，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付(fù)房(fáng)款前(qián)申(shēn)请房(fáng)贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公司针对(duì)期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内容确认无(wú)误后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产公证公司(sī)的检验验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发萝卜丁属于什么档次，世界十大奢华口红品牌(fā)商必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违(wéi)约需(xū)返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发(fā)商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证机(jī)构(gòu)或(huò)保(bǎo)险机(jī)构(gòu)签订(dìng)定金保(bǎo)证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将相应的(de)保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机(jī)构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最(zuì)多不(bù)超20％的(de)定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可(kě)返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一(yī)般为(wèi)合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过(guò)程(chéng)中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了政策(cè)出(chū)手临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一(yī)方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及(jí)重大(dà)缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立于开发商、银行的第(dì)三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付(fù)环节(jié)，建立(lì)商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问(wèn)题(tí)全权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经(jīng)过(guò)时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。