导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民(mín)人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不是人(rén)均一间房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设施35c到底有多大，35c是多少(shī)等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很(hěn)大(dà)差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家买房，从而(ér)产生了(le)额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带来新(xīn)户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引着人(rén)口(kǒu)流入(rù)，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改(gǎi)造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求(qiú)正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那(nà)么当(dāng)下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级(jí)城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　35c到底有多大，35c是多少rong>正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然(rán)存在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直(zhí)观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾害综合(hé)风险普查工作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇房屋(wū)实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了(le)中国城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人(rén)都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一(yī)套(tào)设施齐全(quán)的住宅才(cái)是(shì)城镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均(jūn)住宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房(fáng)等(děng)非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可(kě)以直接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据(jù)）。计(jì)算中国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民户均住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居(jū)民拥有的(de)商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比例，推算得(dé)到居(jū)民(mín)住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一(yī)个准确(què)统(tǒng)计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数据(jù)，大致测算得到(dào)中国存(cún)量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的(de)户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示(shì)中国城镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年(nián)末(mò)，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到(dào)了(le)户均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民(mín)换房等因素产生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英国和日本的(de)住宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成人(rén)口35c到底有多大，35c是多少净流入地(dì)的住宅(zhái)市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际流(liú)动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套(tào)房，在(zài)高房价的大(dà)城市租(zū)赁一(yī)套房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞(páng)大流动(dòng)人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的(de)生活带来了(le)很(hěn)大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未来大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏(piān)小(xiǎo)。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市(shì)土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构(gòu)和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定了(le)中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续(xù)，导致户(hù)数(shù)会因户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致(zhì)经(jīng)济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时(shí)间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的(de)改善(shàn)性需求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平(píng)有着(zhe)密切正(zhèng)向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二(èr)十(shí)年(nián)是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不(bù)单局(jú)限于城市(shì)能级之间(jiān)差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可(kě)能(néng)存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值可(kě)能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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