OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲(zhé)库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的(de)影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘(pán)继(jì)续延续(xù)此前几日的下(xià)跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要(yào)承租方之一(yī)，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的(de)通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益(yì)人相关负责人(rén)也表示，近期已同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租(zū)的可能(néng)事(shì)项(xiàng)。由于(yú)张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国(guó)资(zī)委也(yě)高度关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值(zhí)，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市(shì)场价格(gé)继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲(zhé)库科技(jì)的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此(cǐ)后二(èr)级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利(lì)消息影(yǐng)响，华(huá)安张江光大(dà)园REIT最近几(jǐ)个交易日二(èr)级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租(zū)率有所下(xià)降，如(rú)今(jīn)拟扩(kuò)募的项目又遭(zāo)遇突发事(shì)件，因此(cǐ)导致(zhì)二级市场价格(gé)出现波动。”一(yī)位业内人士(shì)分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出(chū)于风(fēng)险规避的原(yuán)因，最近几个(gè)交易(yì)日(rì)场内资金有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示(shì)，目(mù)前随着二(èr)级市场价格(gé)下跌(diē)，风险也得到一(yī)定释(shì)放，但(dàn)是价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪(xù)面等多(duō)重讳疾忌医的故事简短，讳疾忌医的故事和寓意因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已经完(wán)全(quán)触(chù)底。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业内人士(shì)表示，今年(nián)整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低迷(mí)，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大(讳疾忌医的故事简短，讳疾忌医的故事和寓意dà)，其实有(yǒu)些隐(yǐn)含收益率(lǜ)高的产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行(xíng)董事高如星对此表示，若张江(jiāng)园(yuán)区(qū)最终能(néng)顺利解决招(zhāo)商，平(píng)稳(wěn)过(guò)度(dù)对经营现金流没(méi)有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这么深，加上(shàng)前期本(běn)身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他也强调，最终还是(shì)落到(dào)租金收入受不受影(yǐng)响，影响多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停(tíng)旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲(zhé)库(kù)科技。随后5月12日(rì)晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的(de)重要(yào)承(chéng)租方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的(de)张江(jiāng)光大园项目出租率下降事(shì)项，一度二(èr)级市场价格出现(xiàn)回落。在随(suí)后召开的业绩(jì)说明会中(zhōng)管理人就相关(guān)事项进行了解(jiě)释说明(míng)，市(shì)场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开的(de)线(xiàn)上和(hé)线下的扩(kuò)募说(shuō)明会上，运(yùn)营团队表示了(le)对(duì)张江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)的信心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈(tán)判中的储备租户(hù)正常(cháng)转化后(hòu)，项目出租率将得到(dào)回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路(lù)又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关(guān)负责人坦(tǎn)言，事发突然(rán)确实(shí)始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库(kù)科(kē)技消息的(de)第(dì)一时(shí)间(jiān)即(jí)奔赴现场进行(xíng)了(le)沟通和(hé)核实工作，并同步启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，据悉新区(qū)国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备(bèi)租户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信(xìn)息(xī)技术等产业客户，租赁意(yì)向面(miàn)积超过了2万方。从意向储备(bèi)转化(huà)为实际租户需要一(yī)些时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着手通(tōng)过签署租赁意向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收了三(sān)个(gè)月履(lǚ)约保(bǎo)证金给了(le)我(wǒ)们一些空间，但(dàn)本(běn)着对首批扩募、对(duì)市场负(fù)责的态度，我们肯定要全(quán)力与时间(jiān)赛(sài)跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成去(qù)化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的(de)张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季度(dù)末也有将近30％的(de)空(kōng)置(zhì)率，原始权益(yì)人有那么多(duō)储备租户，之(zhī)前的空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园一直以来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运(yùn)营表(biǎo)现稳定(dìng)，租(zū)户的调租和换(huàn)租(zū)都(dōu)属于(yú)正常(cháng)情况，而这次(cì)项目的大租(zū)户(hù)退租正好发生(shēng)在市(shì)场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况已有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到(dào)出租率下(xià)滑情况没有得到及(jí)时修复后，张江这边也作(zuò)了一定的资(zī)源(yuán)调配和(hé)倾斜，引入了一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦(shà)和张江光大(dà)园项目在给租(zū)户的分隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦(shà)多是两千多(duō)平的大平层，楼的成新度高一些，单(dān)价(jià)也贵一(yī)些(xiē)，张江(jiāng)光大园单层以一千平(píng)的面积(jī)为主，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会根据自身需求和预算(suàn)挑选区(qū)域内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成以(yǐ)后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联(lián)合营销方面能(néng)更(gèng)加充(chōng)分发(fā)挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后谈及对于(yú)张江REIT的(de)定(dìng)位(wèi)和(hé)展望，相关负责人表示，张江集团和(hé)张江高(gāo)科目前在管资产约(yuē)五百万方，还有一(yī)些其他在开发(fā)的储(chǔ)备项目，这些(xiē)都将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园(yuán)区(qū)产业空(kōng)间(jiān)资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备(bèi)资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金(jīn)扩容的第(dì)一步(bù)，也是至(zhì)关重要(yào)的一步，眼下我们可能面临了一些突(tū)发情况需(xū)要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发展过程中所经历的(de)相比(bǐ)，只能算是一个非(fēi)常(cháng)小的插曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事(shì)件的所有负面影响，维持(chí)预期和市(shì)场的信心。”

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