文(wén)：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全(quán)国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态(tài)，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是(shì)对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制，长效机(jī)制四(sì)大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经济规律办事(shì)，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长(zhǎng)期平(píng)稳健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于(yú)房(fáng)企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一(yī)下(xià)：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不(bù)少国家存在(zài)预(yù)售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银(yín)行一次(cì)性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据(jù)开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是(shì)需要严格(gé)的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机(jī)取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化(huà)解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归(guī)实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有商业的(de)本(běn)质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能(néng)例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代(dài)，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研(yán)究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研(yán)究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租(zū)资(zī)金(jīn)周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年(nián)经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对(duì)于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转。当时其在(zài)购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了制造(zào)商的资金(jīn)问题(tí)，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的(de)住房供(gōng)不(bù)应求的问(wèn)题，使房市发(fā)展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。例(lì)如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提升了对于(yú)预售(shòu)楼(lóu)花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银(yín)行(xíng)开设的信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方(fāng)，后(hòu)续(xù)需(xū)自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大(dà)于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房制(zhì)度，住(zhù)房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临(lín)商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺(quē)少大(dà)型房地(dì)产开发商(shāng)，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐(zhú)步(bù)引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内房地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进一步(bù)深化城希望的拼音是什么镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分(fēn)房转向市(shì)场经济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发(fā)商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一(yī)个(gè)项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速(sù)度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多(duō)方迅速(sù)出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地(dì)的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)的最主要(yào)方(fāng)式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中国内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的(de)资金(jīn)需求(qiú)，也提(tí)高了(le)居民居(jū)住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住(zhù)宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国内地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多(duō)年长(zhǎng)周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的(de)快速发(fā)展，房地(dì)产企业从无(wú)到有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠(qú)道(dào)，房地(dì)产带动的上下游产(chǎn)业链特(tè)别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发(fā)投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过(guò)三分之一(yī)。从房(fáng)地产融资(zī)存量(liàng)占社(shè)融存(cún)量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积(jī)违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住(zhù)房(fáng)市(shì)值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发(fā)育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低(dī)，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实存在，当前(qián)的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发(fā)商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购(gòu)房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期(qī)不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的(de)坏账压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预(yù)售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城(chéng)市重点(diǎn)监(jiān)管资金(jīn)比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金(jīn)流(liú)动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但(dàn)一定(dìng)程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭(píng)证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产权保险公司的(de)信托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度(dù)向开(kāi)发商(shāng)提供一(yī)定比例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管开(kāi)发商施工进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房(fáng)者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度(dù)支(zhī)付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发(fā)商在(zài)项目获(huò)批后即(jí)可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购(gòu)房合(hé)同前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规(guī)定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工(gōng)期(qī)支付(fù)房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具(jù)体支(zhī)付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分(fēn)为(wèi)公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银(yín)行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国(guó)保险公(gōng)司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿(cháng)或修复(fù)，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制(zhì)，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合(hé)同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别(bié)支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国(guó)规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预(yù)售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利(lì)于(yú)保障购房者资(zī)金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日(rì)元(yuán)时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日(rì)本《宅地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部(bù)分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金保全措施才(cái)可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩(shèng)余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权(quán)合同(tóng)以及订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)同样(yàng)采(cǎi)取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开(kāi)发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部(bù)分(fēn)无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋(wū)交付(fù)后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼(lóu)和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需(xū)和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行的(de)第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的(de)提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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