近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也(yě)是(shì)观(guān)察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚(shàng)未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占可(kě)供分配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为持(chí)有期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份额(é)交易价(jià)格的变化。基金(jīn)份额(é)二级市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分(fēn)红(hóng)预(yù)期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩(jì)，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额(é)持有人实际获(huò)得的现金(jīn)收(shōu)益(yì)，对于长期(qī)投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募(mù)集基(jī)础设施证中戏明星有哪些明星，中戏明星有哪些名单(zhèng)券(quàn)投(tóu)资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资(zī)角度来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分(fēn)红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资(zī)者(zhě)稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取相对于投资债券相对高(gāo)的(de)收(shōu)益(yì)性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包(bāo)收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分(fēn)红水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格走势(shì)的关键因(yīn)素(sù)之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期经(jīng)济预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票(piào)和债券(quàn)回(huí)归(guī)的过(guò)程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将(jiāng)对(duì)基金份额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　中戏明星有哪些明星，中戏明星有哪些名单　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者(zhě)长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部(bù)分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者(zhě)可(kě)能把“分(fēn)派”金额(é)误认(rèn)为(wèi)是持续(xù)分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值(zhí)面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两大(dà)资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益(yì)主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也(yě)是变动的，对特(tè)许经营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于包含(hán)“本(běn)金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的二(èr)级市(shì)场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)在经营权(quán)到期后不(bù)再能(néng)产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的(de)分配理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确(què)。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意(yì)，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派(pài)金(jīn)额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的(de)情况下，基金份额单(dān)价随(suí)着(zhe)分派进度(dù)逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期(qī)，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来观察(chá)和(hé)评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产生的(de)现金净(jìng)流量(liàng)是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价值(zhí)体现在(zài)相(xiāng)对股债市(shì)场独立(lì)的资(zī)产配置功能，比较(jiào)适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多(duō)关注(zhù)分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自(zì)底层(céng)资产的经(jīng)营净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机构实力、公(gōng)募基金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带(dài)来的(de)短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年(nián)的(de)可(kě)供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募(mù)集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的(de)实际环(huán)境(jìng)，对基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述(shù)负(fù)责人也称(chēng)。

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