5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的机构对(duì)于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票(piào)市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市(shì)值在股票(piào)资产中的(de)占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的(de)首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例(lì)也(yě)同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一季度(dù)得以延续。数(shù)据统(tǒng)计(jì)显示，公(gōng)募(mù)重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季(jì)报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名(míng)最高的(de)是(shì)保利发(fā)展，在(zài)基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年(nián)四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显；其次(cì)是金地集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二(èr)级市场投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地(dì)产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更(gèng)大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的(de)更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及过快上行的(de)房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年(nián)的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给(gěi)侧出(chū)清的(de)过(guò)程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没(méi)有投资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基(jī)于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统(tǒng)计(jì)的(de)124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日(rì)连(lián)续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从(cóng)该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，各类机(jī)构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)公司(sī)等都跻(jī)身前(qián)十的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东(dōng)金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一(yī)方面是该公司后疫情时(shí)代出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季(jì)度十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(q不羡鸳鸯不羡仙下一句，不羡鸳鸯不羡仙,只羡白发苍苍有人牵ù)上述两家上海(hǎi)区(qū)域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安(ān)地(dì)产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季(jì)报交出(chū)的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态(tài)度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季(jì)新杀(shā)入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位(wèi)，此(cǐ)外(wài)联袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和(hé)私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基(jī)本(běn)在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前(qián)中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资(zī)源和(hé)良好的不动(dòng)产(chǎn)资(zī)产运营能力的不羡鸳鸯不羡仙下一句，不羡鸳鸯不羡仙,只羡白发苍苍有人牵(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务关系等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的(de)资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估(gū)值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的(de)维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在于(yú)集中度(dù)提(tí)升后，行(xíng)业(yè)进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的(de)提升，应该关注估(gū)值相对较低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造(zào)持(chí)续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部(bù)将出(chū)现分化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集中度提升的(de)头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央企在(zài)三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一季度(dù)市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整的(de)过程中，能(néng)够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临(lín)着一些不确(què)定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城市四月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都出(chū)现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也(yě)不太(tài)乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压力、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能会出(chū)现，到六(liù)月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外(wài)的(de)一个(gè)市(shì)场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第(dì)二季(jì)度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度(dù)都比(bǐ)想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得(dé)比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地(dì)去(qù)等(děng)待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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