文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地(dì)产从大(dà)开发(fā)时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù1h等于多长时间怎么算，1h等于多少时间)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于(yú)落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了(le)商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存(cún)在预售(shòu)制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支(zhī)付完首付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机(jī)取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个(gè)难题，让房地(dì)产回归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销售是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治(zhì)久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展研(yán)究(jiū)中心参(cān)与(yǔ)财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后(hòu)将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式(shì)一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年(nián)经营(yíng)杂货(huò)铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其(qí)在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是(shì)另(lìng)外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房(fáng)的资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也(yě)解(jiě)决(jué)了制造商的资金问(wèn)题，降低(dī)投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的(de)销(xiāo)售(shòu)模式(shì)成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的(de)问(wèn)题(tí)，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动(dòng)了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商(shāng)在(zài)预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律(lǜ)师(shī)行在银行开(kāi)设的(de)信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等(děng)采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监(jiān)管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象(xiàn1h等于多长时间怎么算，1h等于多少时间g)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临(lín)住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业(yè)化(huà)的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进城市化(huà)。但当时(shí)推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租(zū)养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再(zài)适用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国(guó)香港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制(zhì)，从(cóng)计划(huà)经济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市(shì)场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制(zhì)，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周期(qī)长的两大难(nán)题，开发商以预售(shòu)款撬动下一(yī)个项目(mù)的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合(hé)中国(guó)内地的(de)商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企(qǐ)资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区(qū)别(bié)于中国香(xiāng)港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行备案(àn)登记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的(de)按(àn)照工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇(zhèn)化发(fā)展进程(chéng)。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国(guó)内地房地产市(shì)场的(de)稳(wěn)步(bù)发展起到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需求，也(yě)提(tí)高了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数(shù)从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为(wèi)中国(guó)内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国(guó)内(nèi)地(dì)房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历(lì)经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万(wàn)个(gè)增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全(quán)社会(huì)固(gù)定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例较高(gāo)，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的(de)购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商主张(zhāng)权力(lì)，但(dàn)依(yī)旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者(zhě)签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完(wán)全由(yóu)银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确(què)规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多(duō)年(nián)以来全(quán)国并没有统一(yī)的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程(chéng)总额报(bào)价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循(xún)环高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)的预付款比(bǐ)例相对(duì)较低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度(dù)分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一(yī)定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通(tōng)过(guò)按揭贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部来自(zì)银(yín)行，银行根据(jù)工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一定比1h等于多长时间怎么算，1h等于多少时间例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在项(xiàng)目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一(yī)名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确认无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经(jīng)过(guò)房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期房预售资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必(bì)须完(wán)成“预(yù)售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全措施才(cái)可(kě)预(yù)售。什么(me)是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机(jī)构或指定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其(qí)他(tā)预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金融机构(gòu)或(huò)保证机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑(duì)付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房(fáng)前只(zhǐ)需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有(yǒu)统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做(zuò)了统一(yī)详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订(dìng)金与付(fù)款会存入银行专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户(hù)资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房(fáng)企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具支持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对还(hái)在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估计形势(shì)复(fù)杂性和人性(xìng)复杂(zá)性(xìng)，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金(jīn)监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关(guān)部门(mén)直接(jiē)监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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