导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续(xù)低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国(guó)城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一(yī)成，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有很(hěn)大(dà)差距。人(rén)均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅(zhái)市(shì)场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟(shú)房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流动人(rén)口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全(quán)国总人(rén)口的近三(sān)成都是流动(dòng)人口，流动人口会(huì)选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益(yì)明显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入(rù)大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十(shí)年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大(dà)分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市(shì)之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不(bù)足(zú)？可惜(xī)由于住宅(zhái)存(cún)量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答(dá)当前的房子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据(jù)公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关(guān)。单(dān)单从人(rén)均(jūn)住宅间数不(bù)能完(wán)全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套(tà欧莱雅精华肌底液好用吗，欧莱雅肌底液的作用和功效o)住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居(jū)民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们(men)就能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到(dào)底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算(suàn)得(dé)到中国(guó)存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅(欧莱雅精华肌底液好用吗，欧莱雅肌底液的作用和功效zhái)累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修的(de)时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加(jiā)总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期(qī)房，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到(dào)了户均一套房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民(mín)换(huàn)房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国(guó)和日本的(de)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净(jìng)流入地(dì)的住宅市(shì)场供不应求，造(zào)成房价或房租(zū)迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数(shù)据显示(shì)，在(zài)上(shàng)海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作的流动人(rén)口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价(jià)迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在高房价(jià)的(de)大(dà)城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户(hù)城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道(dào)等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大(dà)的不便和(hé)安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧(jiù)小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是(shì)未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平(píng)的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算(suàn)的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数(shù)，需要住宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发(fā)达国(guó)家(jiā)人(rén)均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日(rì)本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　欧莱雅精华肌底液好用吗，欧莱雅肌底液的作用和功效g alt="中国(guó)户(hù)均几(jǐ)套房？| 民生·周君(jūn)芝团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161809880.png">

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房(fáng)。即便(biàn)如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来自于(yú)四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势(shì)将继续延续(xù)，导(dǎo)致户(hù)数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日(rì)益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈(quān)中心城市(shì)流入(rù)，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经(jīng)济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的(de)占比势必会进(jìn)一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改(gǎi)善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出(chū)支持住(zhù)宅改善(shàn)等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的(de)供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预(yù)期。

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