近两年(nián)火爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通(tōng)投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主要收益来(lái)源为持有期分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份额交易(yì)价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综(zōng)合(hé)影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的(de)经营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金(jīn)份额持(chí)有人实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对(duì)于长(zhǎng)期(qī)投资者更具(jù)参(cān)考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征(zh火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗ēng)之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投(tóu)资品(pǐn)类(lèi)，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮助机(jī)构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资(zī)债(zhài)券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的(de)影响，可分(fēn)配金额(é)完成率不(bù)达(dá)预期，一定程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也表示(shì)，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券(quàn)回(huí)归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有(yǒu)一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据单(dān)位基金份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权(quán)操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期(qī)投资的信(xìn)心，同时(shí)需(xū)结(jié)合持(chí)有产品的特性(xìng)，关注二(èr)级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两个部分(fēn)之间(火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多(duō)数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期后(hòu)基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类和产权类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权(quán)类产品的收(shōu)益(yì)主要包括每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红及资产增值的(de)收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自项目每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是(shì)变动(dòng)的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所选择(zé)产品的(de)二级市场价格和分(fēn)红有合(hé)理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后不再能(néng)产生现金(jīn)收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余(yú)期(qī)限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派(pài)金额包(bāo)含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基(jī)金份额(é)单价(jià)随着(zhe)分派进度逐年(nián)下降是正常(cháng)现象，投资特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比，产权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的(de)剩(shèng)余使用年(nián)限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设(shè)反映(yìng)在(zài)基础资产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可(kě)以观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来观察和(hé)评估(gū)项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流(liú)，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可(kě)供分配的(de)现金实质上(shàng)是(shì)从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的(de)账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投(tóu)资者对(duì)经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者(zhě)可(kě)综(zōng)合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分红(hóng)交易带来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测(cè)进(jìn)行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及市(shì)场的实(shí)际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上述(shù)负(fù)责人也称。

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