5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多(duō)出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块已(yǐ)经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募(mù)所持房地产公(gōng)司(sī)市(shì)值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三(sān)年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年(nián)一季度(dù)得以(yǐ)延续。数(shù)据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排名最(zuì)高的(de)是保利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二(èr)的是(shì)招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地(dì)产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大(dà)之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最(zuì)后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到(dào)二级(jí)市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年(nián)光(guāng)是(shì)居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人(rén)均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的杠杆率和(hé)房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需(xū)求或(huò)将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出(chū)现信(xìn)用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给(gěi)侧(cè)出清的(de)过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于(yú)这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股高级合伙人律师一年收入多少，律师合伙人分几级(gǔ)成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域(yù)性标的(de)成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排(pái)名前五(wǔ)的(de)公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假期归来后日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从(cóng)该股(gǔ)的(de)基(jī)本面(miàn)来(lái)看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流(liú)通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代(dài)出(chū)租率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿地(dì)结(jié)算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下(xià)，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构在(zài)其中持续(xù)驻足。从第一季度十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区(qū)域性地(dì)产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一(yī)季报交出的(de)也是(shì)一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十(shí)大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第(dì)九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其(qí)是(shì)央(yāng)企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的(de)优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和(hé)良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能(néng)力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也(yě)是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权债(zhài)务关(guān)系等(děng)问题(tí)，市(shì)场对民营房(fáng)开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的(de)逻辑(jí)在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估(gū)值(zhí)中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金(jīn)流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部(bù)将出(chū)现分化，要关(guān)注(zhù)将(jiāng)受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面(miàn)是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续(xù)提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构高级合伙人律师一年收入多少，律师合伙人分几级(gòu)需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民(mín)营(yíng)房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中在核心城市(shì)，投资力(lì)度较大(dà)。投(tóu)资的(de)驱动能(néng)够推动(dòng)房企销(xiāo)售(shòu)业绩(jì)的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍(réng)处于调(diào)整的过(guò)程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确(què)定性。其(qí)实整(zhěng)个(gè)市场从四月份(fèn)开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极(jí)个别城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对(duì)表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多(duō)数城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资(zī)金面压力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个(gè)市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏(sū)速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐(高级合伙人律师一年收入多少，律师合伙人分几级nài)心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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