近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士对(duì)此表示(shì)，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过观(guān)测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)注(zhù)意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权(quán)到(dào)期后不再(zài)产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时应了(le)解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额(é)交易价格的(de)变化。基(jī)金份额二级市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市(shì)场因素的(de)综合影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集材料和(hé)信(xìn)息(xī)披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金份额持有(yǒu)人(rén)实际获(huò)得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级(jí)副总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施(shī)证(zhèng)券(quàn)投资(zī)基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资(zī)者(zhě)，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的(de)固定利息回(huí)报，而(ér)是(shì)由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构自嘲丁元英是谁写的，卜算子《自嘲》全诗投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于(yú)投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压(yā)舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市(shì)场价格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分(fēn自嘲丁元英是谁写的，卜算子《自嘲》全诗)红(hóng)有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也表示(shì)，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改(gǎi)善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在(zài)分红(hóng)除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单(dān)位基金(jīn)份额(é)的分(fēn)红金额进(jìn)行(xíng)计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红前后基(jī)金份额净值变化(huà)的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红(hóng)前后均可以获得(dé)公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关(guān)注二(èr)级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还(hái)提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金分红(hóng)前提是(shì)本金(jīn)之上的(de)增值部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确(què)，分派(pài)的是本(běn)金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期(qī)后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)有(yǒu)特许经营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类型(xín自嘲丁元英是谁写的，卜算子《自嘲》全诗g)，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资(zī)产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有特(tè)许经营类(lèi)产品的收益主要来(lái)自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动的，对(duì)特(tè)许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募(mù)REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细(xì)分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和(hé)分红(hóng)有(yǒu)合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再能(néng)产生现金收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够(gòu)年(nián)限收(shōu)回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含(hán)了投资本金，在(zài)不进行扩募(mù)的(de)情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随着分派(pài)进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权(quán)类项目(mù)的(de)土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造(zào)或(huò)补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机(jī)会进一步延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基(jī)础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著(zhù)的(de)资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收益率等(děng)指标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资(zī)产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报(bào)中(zhōng)披露(lù)的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的(de)现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现金流(liú)，基于(yú)企业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加(jiā)期(qī)初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独立的(de)资产配(pèi)置功能(néng)，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权类的资(zī)产可以更多关注(zhù)内部收益率的(de)高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分(fēn)派(pài)率(lǜ)高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自(zì)底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力等多(duō)重(zhòng)因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交(jiāo)易带(dài)来的短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材(cái)料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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