饱受争议的二(èr)手房交易(yì)中介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总局联合发(fā)布了关于规范(fàn)房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及(jí)，近年(nián)来，部分房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构(gòu)存在利用房源客(kè)源优势收取过(guò)高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信(xìn)息(xī)等问(wèn)题，加重交易当事人负担(dān)、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确(què)定(dìng)经纪(jì)服务收费、严格实行明(míng)码(mǎ)标价等十(shí)方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席分析(xī)师张大(dà)伟称(chēng)，随(suí)着城市发展，一二线(xiàn)城市二手(shǒu)房(fáng)交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为(wèi)例，二(èr)手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商(shāng)过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房(fáng)政策研(yán)究中心首席研(yán)究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金额不低(dī)的大宗(zōng)交易，由于二手房交(jiāo)易成本较(jiào)高(gāo)、交(jiāo)易周期较长，具(jù)有非常强的(de)专业性，居民往(wǎng)往通过中介来完成(chéng)。但很多中介利用(yòng)信息不对称等问题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资(zī)、按(àn)揭费、担保费等(děng)，对居(jū)民造成额外的负担，而且(qiě)这些服(fú)务事项(xiàng)并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于(yú)二手房市场交易过(guò)程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪(jì)服务在(zài)内的相关市(shì)场交易(yì)行为及其主(zhǔ)体进行(xíng)规范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地(dì)产(chǎn)市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推(tuī)进这(zhè)项(xiàng)工作(zuò)的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业关注最多的一(yī)个话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将(jiāng)是(shì)对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过(guò)程(chéng)中，部(bù)分价值(zhí)不(bù)菲的(de)房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务(wù)费率计(jì)算，一套1000万(wàn)元的房屋(wū)，中介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上(shàng)，两部门在(zài)此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档定价(jià)。引导(dǎo)由交易双方(fāng)共同承担经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前(qián)房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务收(shōu)费标准(zhǔn)的最早依据是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地(dì)产中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第(dì)六条规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成(chéng)交价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行(xíng)的(de)2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂(zá)的住(zhù)宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经交易各方(fāng)协商(shāng)同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了房地产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收费多少由各中介(jiè)机(jī)构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取(qǔ)费用过(guò)程中，相关监管(guǎn)部门当前(qián)并未(wèi)明确具体(tǐ)的中介费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅需(xū)在(zài)服务过(guò)程中对(duì)收费标准进行(xíng)明(míng)码(mǎ)标价即(jí)可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价(jià)值及工资(zī)标准，综(zōng)合(hé)计算出合适的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站、客户端(duān)等(děng)场(chǎng)所或渠道，公示(shì)服(fú)务(wù)项目、服务内容(róng)和(hé物理中n与kg,g怎么换算的，物理的n和kg怎么转化)收费标(biāo)准，不(bù)得(dé)混合标价和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)提供的基本服务和延伸(shēn)服务(wù)，应(yīng)当分别(bié)明确(què)服务(wù)项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机(jī)构收费前应当(dāng)向交(jiāo)易(yì)当事人出(chū)具收费清(qīng)单，列明收(shōu)费标(biāo)准、收费金额(é)，由(yóu)当事(shì)人签字确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显高(gāo)于(yú)市场平均水平(píng)的房地产经纪机构，住房和城乡建设部(bù)门将会同市场监管等部门采取约谈(tán)等综合措(cuò)施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格和反垄断(duàn)法律法规的(de)行(xíng)为。对(duì)房(fáng)地产经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场监管部门要(yào)依法(fǎ)依(yī)规纳入国家企(qǐ)业信用信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价，合理降低住房买卖和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)，主要还是(shì)规范行业(yè)，打击收费过(guò)高的经纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收(shōu)费就不(bù)同(tóng)，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在(zài)合理(lǐ)范围内(nèi)，加(jiā)上经纪服务(wù)费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的(de)意(yì)见(jiàn)仅为鼓励性质(zhì)，即只是(shì)纲领(lǐng)性文件而非(fēi)规定(dìng)，未来(lái)如何具(jù)体认定其中的细则(zé)，还需要(yào)看各(gè)城市(shì)落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的(de)调(diào)整改善、规范(fàn)化(huà)，有利于(yú)行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房(fáng)很多房源在产(chǎn)权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产权抵押(yā)、不同税(shuì)费等都可能对交(jiāo)易产(chǎn)生(shēng)影响，这对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业(yè)的专业性提出更(gèng)高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应(yīng)该由上下家各(gè)支付一半的中(zhōng)介费，但在一些热点城市(shì)的(de)二手房交易(yì)过程中，往往会有这样的(de)情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会(huì)出现中介费及(jí)税费均由购(gòu)房者来承担(dān)。即(jí)使一些房东(dōng)愿意承担中介费(fèi)，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些(xiē)房产中介(jiè)公司将(jiāng)其视物理中n与kg,g怎么换算的，物理的n和kg怎么转化(shì)为向购房者单边收(shōu)费的行为(wèi)。部分中介公司可能会利(lì)用其支配地位(wèi)，在原先经纪服务收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次(cì)向房东收取费用，而这部(bù)分费用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际(jì)上(shàng)相(xiāng)当(dāng)于变相(xiāng)推(tuī)高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经(jīng)纪服(fú)务收费，不仅有利于(yú)提高(gāo)交易中操(cāo)作的透明度(dù)，也(yě)有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟物理中n与kg,g怎么换算的，物理的n和kg怎么转化称。

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