OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘(pán)继续延(yán)续此(cǐ)前几日的下跌(diē)走势，午后(hòu)跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟(nǐ)新购入基(jī)础设(shè)施资产张润大(dà)厦的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责(zé)人也表示，近期已同步启动了应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前(qián)退租的可能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度(dù)重视，浦东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表(biǎo)示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌(diē)并不(bù)会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继(jì)续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片(piàn)子公司(sī)哲库科技的事件(jiàn)继自家养一只人工苏卡达违法吗，养了10年的苏卡达算犯法吗(jì)续(xù)扰动公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的(de)价格小(xiǎo)幅低开，此后(hòu)二级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响(xiǎng)，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易(yì)日(rì)二级市场价格(gé)表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整(zhěng)体表现(xiàn)上看(kàn)，目前(qián)上市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园(yuán)REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大园项目出租率有所下降，如(rú)今(jīn)拟(nǐ)扩募(mù)的项目又(yòu)遭(zāo)遇(yù)突(tū)发事(shì)件，因此导致二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格出现波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近几个交易日场内资自家养一只人工苏卡达违法吗，养了10年的苏卡达算犯法吗金(jīn)有所流出，但(dàn)是，不(bù)动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本(běn)上(shàng)影响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目(mù)前随着(zhe)二级市场价格下(xià)跌，风险(xiǎn)也得(dé)到一定释放，但是价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格是不是(shì)已经(jīng)完(wán)全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低(dī)迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐(yǐn)含收益(yì)率高的产品具(jù)备一(yī)定的(de)投(tóu)资价值，很(hěn)适合稳健类投资(zī)者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事(shì)高(gāo)如星对此表(biǎo)示，若张江园(yuán)区最终能(néng)顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现金(jīn)流(liú)没(méi)有(yǒu)造成大的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空(kōng)下调(diào)至得这么急、这么(me)深，加上前(qián)期本身园区类资(zī)产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他(tā)也强调，最终还是落到租(zū)金收入(rù)受不(bù)受影响，影响多大，估(gū)计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大(dà)厦(shà)的重要承租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面(miàn)关于停(tíng)止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益人将继续(xù)密(mì)切(qiè)关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季报(bào)中披露的张江光大园(yuán)项目出租率下(xià)降事项，一度二(èr)级(jí)市场价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会(huì)中管理人就相关事项(xiàng)进(jìn)行了解释说明，市场信(xìn)心得到了一定提振，二级市场价(jià)格表(biǎo)现也(yě)趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了(le)对张江光大园项目(mù)的信心(xīn)，预计签署意(yì)向书和合同(tóng)谈(tán)判中的储备租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出租率将得到回(huí)升。没(méi)想到仅过了(le)不(bù)到(dào)三周的(de)时间，张江REIT的扩(kuò)募之路(lù)又(yòu)迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了(le)市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的(de)原始(shǐ)权益(yì)人相(xiāng)关负责人坦言(yán)，事(shì)发突(tū)然确实(shí)始料未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间(jiān)即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作(zuò)，并同(tóng)步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对(duì)哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高度(dù)重视(shì)，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负(fù)责人介绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较(jiào)丰(fēng)富的，覆(fù)盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意(yì)向面积(jī)超过了2万(wàn)方(fāng)。从(cóng)意(yì)向储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通(tōng)过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户(hù)。虽(suī)然收了(le)三个月履(lǚ)约保(bǎo)证(zhèng)金给了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力(lì)与时间赛跑，把这些面积(jī)在短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同区域的张江(jiāng)光大园项目一季度末也(yě)有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么多储备(bèi)租户，之前(qián)的空置率(lǜ)为(wèi)何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大园一直以来(lái)都坚(jiān)持以市场化运营(yíng)为导向(xiàng)，历史运营表(biǎo)现(xiàn)稳定(dìng)，租(zū)户的调租和换租都属于正常(cháng)情况，而这次(cì)项目的大(dà)租户退租(zū)正好发生在市场(chǎng)活跃度(dù)的(de)短期低点，目前(qián)市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下(xià)滑情况没有得到(dào)及(jí)时修复后，张江这边也作(zuò)了一定的资源调配(pèi)和(hé)倾斜，引(yǐn)入了(le)一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园(yuán)项目在给(gěi)租(zū)户(hù)的分隔空间、交付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差(chà)异化，张润(rùn)大厦(shà)多是两(liǎng)千多平的(de)大平层，楼的成新(xīn)度(dù)高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面(miàn)积为(wèi)主，还有(yǒu)一(yī)些独栋形态的物业。租户自身(shēn)也会有(yǒu)诉(sù)求，也会根据自身需求和(hé)预算(suàn)挑选区域内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募(mù)完成以后，新(xīn)老资产的管(guǎn)理(lǐ)人都(dōu)变成(chéng)了一家，后续我们在资源共享和联合营(yíng)销方面能更加(jiā)充(chōng)分发挥(huī)协同效应，相信可以做(zuò)得(dé)更好。”上(shàng)述负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于(yú)张江REIT的定(dìng)位和(hé)展望，相(xiāng)关(guān)负责(zé)人表示，张江集(jí)团和张江高科目前在(zài)管资产约五百万方，还有一(yī)些(xiē)其他在开发的(de)储备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造(zào)张江园区产(chǎn)业空间资(zī)产上市(shì)平台(tái)目标(biāo)的(de)坚实(shí)后盾和储备资源。“我们(men)非(fēi)常重视(shì)张江REIT这个(gè)资(zī)本(běn)平台和它未(wèi)来的发(fā)展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人表示(shì)，“这(zhè)次扩(kuò)募是我们(men)实(shí)现基金扩容(róng)的第一步，也是(shì)至关重要的(de)一步(bù)，眼(yǎn)下我们可能面(miàn)临了一些(xiē)突发情况需(xū)要解决，但是这和我们(men)在张江科学城这三十年(nián)建设(shè)发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持(chí)预期和市场(chǎng)的信(xìn)心(xīn)。”

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