近两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比(bǐ)例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期投资价(jià)值，通过(guò)观(guān)测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前已包含了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年(nián)分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金额(é)比(bǐ)例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交(jiāo)易(yì)价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市(shì)场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金分红预期(qī)则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产(chǎn)的(de)经营(yíng)现金(jīn)流，投资(zī)人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)经营(yíng)业(yè)绩(jì)，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市(shì)场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额(é)持有人实际获(huò)得的(de)现金收益(yì)，对于(yú)长期投资者更具参考(kǎo)价(jià)值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副总监李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投资基(jī)金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后(hòu)基(jī)金年度(dù)可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要(yào)求，分(fēn)红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息(xī)回(huí)报(bào)，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的(de)投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取(qǔ)相对(duì)于(yú)投资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成率不达(dá)预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受(shòu)多重因素(sù)的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济(jì)预期(qī)恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债(zhài)券回归的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力(lì)的改善(shàn)有一定的(de)滞(zhì)后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净(jìng)值(zhí)变化的(de)修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前后均可以获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资者(zhě)长期(qī)投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前提是本金(jīn)之上(shàng)的增值(zhí)部分不(bù)同，特(tè)许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是(shì)变动的(de)，与现有公募基金分红差(chà)异很大(dà)，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为(wèi)是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及(jí)资产增值的(de)收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要(yào)来自项目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的(de)二级(jí)市场价格(gé)和分(fēn)红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再(zài)能产生现金收益(yì)，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收(shōu)回本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒投资(zī)者注意，特许经(jīng)营权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一般较长，再(zài)加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评(pín12是什么意思g)估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)12是什么意思指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的(de)现金净(jìng)流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期(qī)初(chū)现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适(shì)合(hé)长期持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等(děng)多重因素(sù)来选择投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交(jiāo)易(yì)带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年(nián)及(jí)次(cì)年(nián)的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额(é)与募集材料(lià12是什么意思o)中披露(lù)预测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合(hé)经济(jì)及市场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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