5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的(de)机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似(shì)乎在今年(nián)一季度得以延(yán)续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发(fā)有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第(dì)二(èr)的(de)是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处(chù)首先在于几只房(fáng)地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明显；其(qí)次是金地(dì)集团退出(chū)百大之列。但考虑到(dào)房地(dì)产是复苏链(liàn)上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于三四线城(chéng)市。而(ér)映(yìng)射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什(shén)么投资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的(de)行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发(fā)生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数(shù)量(liàng)增加(jiā)了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还(hái)需(xū)要(yào)有一(yī)定(dìng)的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代(dài)已经过去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司(sī)就能够通过(guò)大(dà)鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需(xū)求(qiú)见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品(pǐn)的(de)阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票(piào)投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风(fēng)物(wù)长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是(shì)上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五一(yī)假期归来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基(jī)本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服(fú)务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)下降33.2怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味4％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收入利(lì)润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的两(liǎng怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味)只产品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季(jì)度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是(shì)主(zhǔ)要(yào)布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交出的也(yě)是一(yī)份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基(jī)首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资成本不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在(zài)发展的(de)大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据(jù)显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好(hǎo)的(de)不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地(dì)产公司(sī)也是(shì)更(gèng)有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房(fáng)开企(qǐ)业的资(zī)产会有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的(de)过程(chéng)中(zhōng)，央(yāng)国企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在(zài)于(yú)集中度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部(bù)将出(chū)现(xiàn)分(fēn)化(huà)，要关(guān)注将受(shòu)益于行业集中度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持(chí)低位(wèi)，其次是销售份额持续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根(gēn)据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的(de)业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等(děng)房(fáng)企营收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩(jì)的回(huí)正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在(zài)核(hé)心城市，投资(zī)力(lì)度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往(wǎng)下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观(guān)。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压(yā)力、企业的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季(jì)度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及(jí)其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也(yě)意(yì)味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的(de)、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏(sū)，业(yè)绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地(dì)去等待它(tā)的基本(běn)面不断(d怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味uàn)地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个(gè)股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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