导读

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达国家还(hái)有很大(dà)差(chà)距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样(yàng)不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每三维向量叉乘公式矩阵，三维向量叉乘公式行列式户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房(fáng)无(wú)法满足流(liú)动(dòng)人口的租赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成(chéng)都是流动(dòng)人(rén)口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来新户(hù)购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源(yuán)分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人(rén)口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改善性(xìng)需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间(jiān)，不(bù)同品质(zhì)住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平(píng)衡(héng)，或是仍然(rán)存(cún)在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断未来房地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平(píng)不(bù)仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数(shù)量(liàng)极少，可(kě)忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户(hù)数，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国(guó)存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达到了(le)户(hù)均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来(lái)满足因人(rén)口流动、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的(de)住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人(rén)口净流入地(dì)的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省(shěng)际(jì)流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京工作的流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分(fēn)别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法满足(zú)庞大(dà)流动(dòng)人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道(dào)等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了(le)很大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的(de)需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均(jūn)水平的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面(miàn)积(jī)仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个标准(zhǔn)算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面(miàn)积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的(de)集(jí)体户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已(yǐ)经户户(hù)有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和(hé)动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人(rén)口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发展带来(lái)的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入(rù)地(dì)住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施(shī)配套差、没有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作会议明(míng)确(què)指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较其他国(guó)家依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度(dù)与经(jīng)济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在(zài)不足，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调(diào)查的是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此可能存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低(dī)，其(qí)增速可能超预期。

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