导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢(féng)近年地产(chǎn)持(chí)续低(dī)景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过(guò)剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量住(zhù)宅(zhái)真实情(qíng)况，据(jù)此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不(bù)是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国(guó)城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套房无法满(mǎn)足(zú)流动(dòng)人口的(de)租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总人口的(de)近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动阴肖是指哪几个肖人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济资(zī)源(yuán)分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时(shí)代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子(zi)是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房子(zi)是(shì)否真的过剩了？据此判断未来(lái)房(fáng)地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合(hé)风险普查工作情况为主题(tí)的新闻(wén)发(fā)布会上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业(yè)获(huò)取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处市政设(shè)施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市(shì)场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一(yī)类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数(shù)据(jù)有两处可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居(jū)民住(zhù)宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得(dé)到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。阴肖是指哪几个肖rong>

　　中(zhōng)国的(de)房地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的(de)时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥有的(de)户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数(shù)据显示中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结(jié)构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为过(guò)去(qù)十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们(men)估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套(tào)房并不意(yì)味着住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流(liú)动、居民换(huàn)房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的(de)流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高房价的(de)大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生(shēng)活带来(lái)了很大的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居(jū)室和(hé)二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然(rán)这(zhè)与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不(bù)及(jí)全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按这个(gè)标准算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅(zhái)面积(jī)为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国(guó)家(jiā)人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的(de)住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未(wèi)来(lái)城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的(de)占(zhàn)比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人(rén)口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和(hé)旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求(qiú)还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望(wàng)提高(gāo)生(shēng)活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作会议(yì)明确指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平有着(zhe)密切(qiè)正(zhèng)向联(lián)系。随着(zhe)经济发(fā)展水平的(de)提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给阴肖是指哪几个肖存在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的(de)供需(xū)冲突(tū)。房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城(chéng)市(shì)能级(jí)之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可(kě)能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可能超预期(qī)。