5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但公(gōng)募(mù)所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值(zhí)在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了(le)三年来的首次(cì)回(huí)升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比例(lì)也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前(qián)五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)排名最高(gāo)的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之处首先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其(qí)次是金(jīn)地集团(tuán)退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一(yī)二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如(rú)果按(àn)照产业(yè)周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知(zhī)上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业也出现了(le)一些(xiē)机(jī)会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公募基(jī)金(jīn)经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定的(de)政策出(chū)来去(qù)刺(cì)激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别(bié)住房短(duǎn)缺时(shí)代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回(huí)落(luò)，在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧出(chū)清(qīng)的过(guò)程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占率的(de)提升。当行业(yè)需(xū)求(qiú)见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的(de)认识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成(chéng)为公募(mù)乃至整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰(qià)好排(pái)名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个(gè)交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的(de)基本(běn)面来看(kàn)，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现(grandma意思中文翻译，grandma是什么意思译xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是(shì)该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司(sī)拿地(dì)结(jié)算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续(xù)驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个(gè)季度他(tā)有的两只产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也(yě)是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业(yè)收(shōu)入(rù)51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意(yì)到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证(zhèng)全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额(é)）基本在(zài)30％以上(shàng)；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基(jī)本(běn)在(zài)70％以下(xià)，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是(shì)，在当(dāng)前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地(dì)产股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在(zài)，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质(zhì)的开发资源和(hé)良(liáng)好的(de)不动产资产运营能(néng)力的(de)多重竞争优势。”grandma意思中文翻译，grandma是什么意思译p>

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也是(shì)更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系等(děng)问题，市场对(duì)民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业(yè)出(chū)清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估值的(de)修(xiū)复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特(tè)估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后(hòu)，行业(yè)进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持(cgrandma意思中文翻译，grandma是什么意思译hí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路的话，或(huò)许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察(chá)国企央(yāng)企在三(sān)个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿(ná)地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利(lì)均实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么(me)投资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动(dòng)房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个(gè)市场从(cóng)四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等(děng)极(jí)个别(bié)城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数城市都(dōu)出现(xiàn)环(huán)比下(xià)滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第(dì)三(sān)季度(dù)增长不(bù)确(què)定(dìng)性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等(děng)待它(tā)的(de)基(jī)本(běn)面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 grandma意思中文翻译，grandma是什么意思译