饱受争议的(de)二手房交易中介(jiè)费问(wèn)题(tí)，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监(jiān)管部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合(hé)发布(bù)了关于规范(fàn)房地产经纪服务(wù)的意见。意见提(tí)及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存(cún)在利(lì)用房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明(míng)码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事人负担、侵(qīn)害其合(hé)法(fǎ)权(quán)益。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例(lì)，二手房占市场成(c萍乡市是哪个省，萍乡市是哪个省的城市héng)交(jiāo)比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依(yī)赖(lài)中介居(jū)间(jiān)成交，房(fáng)地产调(diào)控重心(xīn)逐渐从开(kāi)发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住房(fáng)政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来(lái)说(shuō)属(shǔ)于金(jīn)额不低的大(dà)宗交易，由于二手房交易成(chéng)本较(jiào)高、交易周(zhōu)期(qī)较长，具(jù)有非常强(qiáng)的(de)专业性，居民(mín)往(wǎng)往通(tōng)过中介(jiè)来(lái)完成(chéng)。但(dàn)很多中介利用信息不对(duì)称(chēng)等问(wèn)题(tí)，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过(guò)桥(qiáo)融(róng)资(zī)、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额(é)外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场(chǎng)交易过(guò)程中(zhōng)存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪服务在(zài)内的相关(guān)市场交(jiāo)易行为(wèi)及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和调控的主题(tí)。“当下，推进这项工(gōng)作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监(jiān)管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地(dì)产经纪服务行(xíng)业关注最多(duō)的一(yī)个(gè)话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来相关部门(mén)主要监(jiān)管的重点(diǎn)，将是对房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务收费及中介(jiè)交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不低的中介费。以北京某房地产经纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务(wù)收费上，两部(bù)门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费用(yòng)。鼓励(lì)按照(zhào)成交价格(gé)越(yuè)高、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价。引导由交易双方共同承担经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准的最早依(yī)据(jù)是(shì)1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于房地(dì)产中介服务(wù)收费的通(tōng)知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费(fèi)，按(àn)成交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即(jí)根据这样的(de)规定：“少(shǎo)数特别(bié)复杂的住(zhù)宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同(tóng)意，可(kě)在规定的收费标(biāo)准基(jī)础(chǔ)上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高(gāo)不(bù)得(dé)超过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前北(běi)京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房(fáng)地(dì)产(chǎn)中介服(fú)务等(děng)57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各中介机构自(zì)行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门(mén)当(dāng)前并未明确具体的(de)中介费率，中介机(jī)构(gòu)仅需在服务过(guò)程中对收(shōu)费(fèi)标准进行明码标价即(jí)可。而房地产经纪服(fú)务机构在具体收(shōu)取(qǔ)过程中，会结合房屋价值(zhí)及(jí)工资标准，综合计算出(chū)合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构应当在经(jīng)营门(mén)店、网站、客(kè)户端(duān)等场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容(róng)和收费标准，不(bù)得混(hùn)合(hé)标价和捆绑收费(fèi)。房地产(chǎn)经纪机构提供的(de)基本服务和延伸服(fú)务(wù)，应当分别明确(què)服务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)收费前应当(dāng)向(xiàng)交易当事(shì)人出具收(shōu)费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额(é)，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于(yú)市场平均水平(píng)的房地(dì)产经纪机构，住房(fáng)和城(chéng)乡建设部门(mén)将(jiāng)会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市(shì)场监管(guǎn)部门会同(tóng)有关部门(mén)依法查处不按规(guī)定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价格和(hé)反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国家企(qǐ)业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的(de)中(zhōng)介(jiè)费(fèi)有(yǒu)望大幅降低？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格(gé)越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范(fàn)行业(yè)，打击收费过(guò)高的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不(bù)同，各家收(shōu)费普遍在合(hé)理范围(wéi)内，加(jiā)上经纪服务费用对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出，由(yóu)于当前两部门提(tí)出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励(lì)性(xìng)质，即只是纲领性文(wén)件而非(fēi)规定，未来如何具体认(rèn)定(dìng)其中的细则，还需要看各城市(shì)落(luò)地执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪(jì)服务(wù)领(lǐng)域的(de)调整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有(yǒu)利于(yú)行业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很(hěn)多房源在产(chǎn)权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同(tóng)税费等都可(kě)能对交易产生(shēng)影响，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业的专业性(xìng)提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院(yuàn)研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该(gāi)由上下(xià)家(jiā)各(gè)支付一半的中(zhōng)介费，但在一(yī)些(xiē)热点城(chéng)市的二手(shǒu)房交易过(guò)程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样(yàng)的情(qíng)形，因(yīn)部分购房者处于弱势(shì)地位，从而会出现中介费及税(shuì)费均由(yóu)购房者来承担(dān)。即(jí)使一(yī)些房(fáng)东(dōng)愿意承(chéng)担中(zhōng)介费，这部(bù)分费(fèi)用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的(de)情况，一些房产(chǎn)中介公(gōng)司将其(qí)视为向购房者(zhě)单边收费的行为。部分(fēn)中介(jiè)公司可(kě)能会利用其(qí)支配(pèi)地位，在原先经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)的基础上，再次向房(fáng)东收取费(fèi)用，而这(zhè)部(bù)分(fēn)费用，房(fáng)东(dōng)往往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房(fáng)者，这实(shí)际上相当于变相推高了房价(jià)。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费(f萍乡市是哪个省，萍乡市是哪个省的城市èi)，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提高(gāo)交易中操作(zuò)的透(tòu)明(míng)度(dù)，也有利(lì)于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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